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第八章 土地估價案例調(diào)查

講課內(nèi)容：

（1）估價案例的類型與特點(diǎn)

（2）估價案例真實(shí)性的基本要求

（3）不同估價方法案例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

（4）基準(zhǔn)地價、路線價有效性的基本要求

（5）建筑物重置成本價等其它補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有效性的基本要求

重點(diǎn)難點(diǎn)：不同估價方法案例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

 

知識點(diǎn)一、估價案例的類型與特點(diǎn)

土地估價報告中采用的交易實(shí)例，包括用于直接比較的交易實(shí)例和用于提取估價參數(shù)的交易實(shí)例，包括但不限于以下情況：市場比較法中確定比準(zhǔn)價格，收益還原法中確定租金收益和還原率，成本逼近法中確定土地取得費(fèi)，剩余法中確定土地總價值或房地產(chǎn)總價值等，均須是真實(shí)的交易實(shí)例。

此外，還有不直接用于估價計算，但為了解某類土地市場發(fā)展變化狀況而需調(diào)查的案例，可以是成交案例，包括歷史交易情況，也可以是報價。

 

知識點(diǎn)二、估價案例真實(shí)性、可靠性的基本要求

估價案例真實(shí)性內(nèi)容包括本身的真實(shí)性及案例成交時條件和價格的真實(shí)，案例調(diào)查應(yīng)對交易實(shí)例描述完整，應(yīng)能夠反映交易實(shí)例的真實(shí)性、客觀性、有效性和可比性，明確交易實(shí)例的名稱、來源、坐落、用途、權(quán)屬狀況、交易時間、交易價格、價格含義、交易情況等信息。

 

估價人員

估價人員應(yīng)當(dāng)詳細(xì)記錄交易實(shí)例和交易價格、租金等的取得過程，包括調(diào)查人員、調(diào)查對象、調(diào)查時間、調(diào)查方式、聯(lián)系方式等，并對調(diào)查的交易實(shí)例的真實(shí)性進(jìn)行分析等。還應(yīng)當(dāng)對估價報告中引用并對估價結(jié)果有重大影響的交易實(shí)例進(jìn)行實(shí)地勘察?？辈鞂?shí)例現(xiàn)場時須拍照留存影像資料，并填寫現(xiàn)場勘察登記表。影像應(yīng)能夠體現(xiàn)交易實(shí)例宗地位置、環(huán)境、利用現(xiàn)狀、主要建構(gòu)筑物、拍攝時間等，現(xiàn)場勘察登記表應(yīng)有現(xiàn)場勘察人員的簽字。當(dāng)交易實(shí)例的狀態(tài)在勘察時點(diǎn)與交易時點(diǎn)不一致時，應(yīng)將對交易時點(diǎn)的狀態(tài)進(jìn)行說明。

 

知識點(diǎn)三、不同估價方法案例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

（一）市場比較法中比較案例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

選擇市場比較法評估，必須確保估價對象同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準(zhǔn)日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，有三個以上近期類似的比較實(shí)例，所選比較實(shí)例的各項信息應(yīng)盡可能全面、翔實(shí)，對資料來源應(yīng)作詳細(xì)記錄。調(diào)查內(nèi)容一般包括：

1.比較案例土地基本情況，如位置、名稱、面積、四至、用途、權(quán)屬狀況、土地使用年限、土地形狀、土地利用現(xiàn)狀、周邊環(huán)境等，并對土地現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、地上定著物狀況拍照記錄。

 

交易雙方

1.交易雙方，如雙方名稱、關(guān)系。

2.成交價格，包括總價、單價、付款方式。

3.成交日期。

4.交易情況，如交易目的、交易方式（招標(biāo)、掛牌、拍賣、協(xié)議等）、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、有無影響交易價格的特殊情況。

 

內(nèi)容及規(guī)范

（二）收益還原法中案例調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

選擇收益還原法評估，依案例估算土地總收益時，應(yīng)保證估價對象周邊有近期類似的三個以上案例。

1.調(diào)查租金案例

對出租性物業(yè)的宗地應(yīng)收集三年以上的租賃資料。案例調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范參照市場比較法中比較案例的調(diào)查。

 

收益案例

2.調(diào)查經(jīng)營收益案例

對營業(yè)性物業(yè)的宗地應(yīng)收集五年以上的營運(yùn)資料。直接生產(chǎn)用地應(yīng)收集過去五年中原料、人工及產(chǎn)品的市場價格資料。所收集的資料應(yīng)是持續(xù)、穩(wěn)定的，能反映土地的長期收益趨勢。在實(shí)際操作中，估價對象權(quán)屬人出于某種原因，提供的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表等數(shù)據(jù)可能會不真實(shí)，這時須認(rèn)真鑒別，可查閱其審計報告。

 

成本案例

  3.調(diào)查經(jīng)營成本案例

    對經(jīng)營性企業(yè)主要調(diào)查銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、財務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營利潤。對生產(chǎn)性企業(yè)主要調(diào)查生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售稅金及附加、財務(wù)費(fèi)用及企業(yè)利潤。

 

剩余法案例

（三）剩余法案例調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

1.調(diào)查不動產(chǎn)價格案例

（1）案例基本情況，如名稱、座落、面積、四至、用途、權(quán)屬狀況、土地使用年限、土地形狀、建筑物竣工日期或建成時間、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、周邊環(huán)境和景觀等，并對案例不動產(chǎn)現(xiàn)狀、周邊環(huán)境拍照記錄。

（2）交易雙方，如雙方名稱、關(guān)系。

（3）成交價格，包括總價、單價、付款方式（一次性付款、或分期付款額及付款比例、貸款首付比例及貸款期限）。

（4）成交日期

（5）交易情況，如交易目的、交易方式（中介、非中介）、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、有無影響交易價格的特殊情況（如利害關(guān)系人、急買急賣、哄抬價格等）。

 

調(diào)查建筑

2.調(diào)查建筑開發(fā)成本

調(diào)查項目的用途、規(guī)模、檔次，以政府有關(guān)部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)為準(zhǔn)，調(diào)查整個項目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、房屋建造成本、管理費(fèi)用、開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等等實(shí)際發(fā)生額。

 

成本逼近法

（四）成本逼近法案例的調(diào)查內(nèi)容及規(guī)范

1.調(diào)查征地成本案例

（1）土地基本情況，如位置、名稱、面積、四至、用地類型、權(quán)屬狀況、土地使用年限、土地形狀、土地利用現(xiàn)狀、周邊環(huán)境等，并對土地現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、地上定著物狀況拍照記錄。

（2）交易雙方，如雙方名稱、關(guān)系。

（3）征地價格，包括總價、單價、付款方式，征地成本、費(fèi)用的具體構(gòu)成情況和標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)。

（4）成交日期。

（5）交易情況，如交易目的、交易方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、有無影響交易價格的特殊情況；實(shí)物補(bǔ)償或其它非現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)木唧w辦法等。

 

調(diào)查土地

2.調(diào)查土地開發(fā)成本

調(diào)查整個開發(fā)項目的開發(fā)成本包括購地稅費(fèi)、開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排、開發(fā)成熟地的開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)實(shí)際發(fā)生額、土地開發(fā)完成后達(dá)到的開發(fā)程度。開發(fā)程度要分別調(diào)查宗地紅線外土地開發(fā)的道路費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公用設(shè)施配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)費(fèi)；宗地紅線內(nèi)的土地平整費(fèi)和小設(shè)施配套費(fèi)。

 

知識點(diǎn)四、基準(zhǔn)地價、路線價有效性的基本要求  

1.基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日與報告評估基準(zhǔn)日相差不應(yīng)超過3年。應(yīng)在土地估價技術(shù)報告中具體說明采用的基準(zhǔn)地價的公布（或制定）時間、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵、修正體系、規(guī)定的適用范圍與時效性。

使用超出規(guī)定時效范圍內(nèi)的基準(zhǔn)地價文件，必須在土地估價技術(shù)報告中對必須使用的原因進(jìn)行專項說明、提供書面依據(jù)，并對使用該文件的合理性及估價時的針對性修正及依據(jù)進(jìn)行詳細(xì)說明。必要時，應(yīng)采用業(yè)內(nèi)資深專家專題論證的方式證明合理性。

2.路線價是城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地正常價格，運(yùn)用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊，明確路線價是土地單價還是樓面地價。

 

知識點(diǎn)五、建筑物重置成本價等其它補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有效性的基本要求

對收購和被拆遷房屋補(bǔ)償?shù)脑u估，房屋現(xiàn)值等于同類房屋的建造成本費(fèi)用（包含建造過程中建造商的利潤，但不包括購買者投入購房資金的利潤），結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況確定，不考慮被拆遷房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

對于為取得土地而支出的各種補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)說明其確定依據(jù)。有文件依據(jù)的，應(yīng)首先符合國家性法律、法規(guī)等，不合理收費(fèi)不應(yīng)作為依據(jù)。同時要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，要在對估價對象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上（如調(diào)查征地實(shí)例），分析后確定客觀取得費(fèi)用，并說明原因。