四、計算題（共2題。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位）

1．某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70％。根據(jù)市場調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/ ㎡，年平均空置率為20％，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8％，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元／㎡，土地報酬率為8％，建筑物報酬率為10％，請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值（8分）

2．某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000 ㎡，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/ ㎡（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8％，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3％，銷售費用為重新購建價格的3％，每利率為6％，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35％，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80％，月租金為30元/㎡，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85％，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8％。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

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