(5)建筑物價格評估

2、對照法

對照法也稱標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照。主要步驟：

(1)確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級

(2)對照標(biāo)準(zhǔn)查房價

標(biāo)準(zhǔn)房價制定一般以房屋建筑成本為測算依據(jù)，注意標(biāo)準(zhǔn)房價制定的主要方法步驟。

(3)對基礎(chǔ)房價進行調(diào)整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時間的修正。

(4)確定房產(chǎn)評估價格，試算公式為：

房屋評估價格=[(標(biāo)準(zhǔn)房價×共用部位修正系數(shù)±朝向差價±樓層差價)×折舊率] ×評估總建筑面積

3、建筑物殘余法

通過求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計算建筑物的收益價格的方法。

估價步驟：

(1)計算土地與建筑物總收益

(2)計算土地的收益

(3)計算建筑物的收益

(4)確定還原利率

(5)估算建筑物價格

建筑物收益價格計算公式：

p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )

4、比較法

比較法是將待估建筑物與在較近時期內(nèi)發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價格的一種估價方法。同市場比較法評估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項目不同。

計算公式為：

建筑物價格=買賣實例單價×評估時建材價格指數(shù)/交易時建材價格指數(shù)×評估對象交易情況/交易實例交易情況×評估對象的比較因素條件系數(shù)/交易實例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積

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