三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

(一)

2005年6月27 日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)通過拍賣取得了A市(非經(jīng)濟特區(qū))城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)一地塊，并與國土管理部門簽訂了土地使用權出讓合同。該地塊為商品住宅開發(fā)用地，合同規(guī)定的該住宅用地出讓年限為出讓最高年限，從土地交付使用之日開始計算。2005年7月27日，在繳納了出讓金和相關費用后，該土地被交付給甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根據(jù)市場情況申請改變土地利用條件，獲得相關部門批準并變更了出讓合同。甲公司通過邀請招標確定了施工單位。經(jīng)過一段時間的建設后，甲公司將該項目的銷售權獨家委托給乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(以下簡稱乙公司)。2006年2月15日，李某以5600元/㎡的價格預購了該項目中的一套98㎡房屋。甲公司于2007年5月30 日將房屋交付給李某。李某辦理了《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。

71.甲公司申請改變土地利用條件必須經(jīng)過( )的同意。

A.出讓方

B.房地產(chǎn)管理部門

C.建設行政管理部門

D.規(guī)劃行政管理部門

答案：AD

解析：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照土地出讓管理有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調(diào)整土地使用權出讓金，并辦理登記。

72.甲公司在施工招標過程中，應向( )個以上的施工單位發(fā)出邀請書。

A.2

B.3

C.4

D.5

答案：B

解析：招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。

73.該住宅工程的竣工驗收工作由( )負責組織實施。

A.甲公司

B.乙公司

C.建設行政主管部門

D.規(guī)劃行政主管部門

答案：B

解析：工程竣工的驗收工作，由建設單位負責組織實施。

74.按相關規(guī)定，乙公司因銷售給李某房屋所收取的代理費用不得超過( )元。

A.2744

B.13720

C.16464

D.16500

答案：C

解析：5600元/㎡的×98㎡×3%=16464元。

75.李某取得的《國有土地使用證》上記載的土地使用權終止時間為( )。

A.2075年6月26日

B.2075年7月26日

C.2075年8月29日

D.2077年5月29日

答案：A

解析：該住宅用地出讓年限為出讓最高年限70年，從2005年6月27 日開始計算，加計70年，即：2075年6月26日。

(二)

張某出國留學前將登記用途為商住的房屋(底層為商鋪、二樓為住宅)轉讓給劉某。在辦理了交易過戶有關手續(xù)后，劉某向甲銀行申請抵押貸款并獲準，得到貸款40萬元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無力歸還貸款，此時陳某與劉某約定的租賃期限尚未界滿。

76.劉某購買房屋的過程中，應當申請辦理( )登記。

A.房屋轉移

B.房屋更正

C.房屋抵押

D.地役權

答案：AC

解析：房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發(fā)生轉移而進行的登記。房屋抵押權登記是指，房屋登記機構根據(jù)抵押當事人申請，依法將抵押權設立、轉移、變動等事項在登記簿上予以記載的行為。

77.針對劉某受讓張某房屋這一行為，當事人應繳納的稅種為( )。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.城鎮(zhèn)土地使用稅

D.營業(yè)稅

答案：B

解析：在我國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

78.劉某在辦理抵押房屋貸款過程中，正確的為( )。

A.應簽訂書面抵押合同

B.劉某和甲、乙銀行應辦理變更登記

C.不管是否辦理了抵押登記，甲銀行對抵押房屋都具有優(yōu)先受償權

D.抵押權自抵押合同簽訂之日起成立

答案：AD

解析：劉某和甲、乙銀行應辦理房屋抵押權登記。同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權的比例清償。

79.下列關于劉某將已抵押房屋出租的表述中，正確的為( )。

A.在未征得甲、乙銀行同意的情況下，李某不能將已抵押的房屋出租

B.在抵押權實現(xiàn)后，劉某與陳某的租賃合同對受讓人無約束力

C.在抵押權實現(xiàn)后，陳某如有損失，劉某應賠償

D.甲、乙銀行有權要求劉某讓陳某搬出，但應賠償陳某損失

答案：B

解析：抵押人未經(jīng)抵押權人同意將已抵押的房屋出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

80.債務履行期滿后劉某無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權( )。

A.占用該抵押房屋 B.扣押該抵押房屋

C.與劉某協(xié)議變賣該抵押房屋 D.請求人民法院拍賣該抵押房屋

答案：CD

解析：抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

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（責任編輯：gnn）

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