二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置

不同類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，如主營房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)與主營房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，其部門設(shè)置會有很大差異，但不論這種差異有多大，各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)的部門不外乎四類：業(yè)務(wù)部門、業(yè)務(wù)支持部門、客戶服務(wù)部門和基礎(chǔ)部門。以下介紹這四類部門的一些可供選擇的具體形式。一個(gè)新設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自身的情況選擇具體的部門形式。

(一)業(yè)務(wù)部門

業(yè)務(wù)部門一般由隸屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總部的業(yè)務(wù)部門和分支機(jī)構(gòu)(主要是連鎖店)構(gòu)成。

1.公司總部的業(yè)務(wù)部門

在沒有連鎖店的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，業(yè)務(wù)部門是直接從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的部門。而在有連鎖店的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，其業(yè)務(wù)部門的主要工作是業(yè)務(wù)管理和負(fù)責(zé)規(guī)模較大的業(yè)務(wù)項(xiàng)目。兩者會略有不同。一般情況下，公司總部的業(yè)務(wù)部門也可以根據(jù)需要進(jìn)行不同的設(shè)置。

(1)根據(jù)物業(yè)類別不同進(jìn)行設(shè)置。由于不同類型的房地產(chǎn)在交易過程中客戶對象、需求、交易手續(xù)等許多方面都具有不同的特性，因此，可以根據(jù)房地產(chǎn)類型來設(shè)置房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)部門，如住宅部、辦公樓部、商鋪部等。每一個(gè)部門負(fù)責(zé)各自類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

(2)根據(jù)業(yè)務(wù)類型不同進(jìn)行設(shè)置。例如根據(jù)業(yè)務(wù)類型不同可以劃分為買賣業(yè)務(wù)部、租賃部等部門。

(3)根據(jù)業(yè)務(wù)區(qū)域范圍進(jìn)行設(shè)置。例如根據(jù)業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域不同劃分為東區(qū)業(yè)務(wù)部、西區(qū)業(yè)務(wù)部、南區(qū)業(yè)務(wù)部、北區(qū)業(yè)務(wù)部等。

2.連鎖店(辦事處)

一般在連鎖店(辦事處)必須有一名以上的取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格或兩名以上取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理職業(yè)資格并登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。

(二)業(yè)務(wù)支持部門

業(yè)務(wù)支持部門主要是為經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開展提供必需的支持及保障的部門，包括交易管理部、網(wǎng)絡(luò)信息部、研究拓展部、權(quán)證部等。這些部門的設(shè)置可以根據(jù)公司規(guī)模等實(shí)際情況的不同做一定的調(diào)整。

1.交易管理部

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要對所屬經(jīng)紀(jì)人的行為承擔(dān)法律責(zé)任。交易管理部門主要負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶簽訂的合同進(jìn)行管理，保障交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的利益。

2.網(wǎng)絡(luò)信息部

主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)信息系統(tǒng)軟硬件的管理和維護(hù)。

3.研究拓展部

主要職能包括負(fù)責(zé)市場調(diào)查分析，制定業(yè)務(wù)調(diào)整方案，研究開發(fā)新業(yè)務(wù)品種等。

4.權(quán)證部

主要職能包括負(fù)責(zé)為客戶到房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)權(quán)過戶、合同登記備案，以及協(xié)助客戶辦理有關(guān)商業(yè)貸款、公積金貸款申請手續(xù)等。

5.法務(wù)部

主要職能包括負(fù)責(zé)草擬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同文本，審校機(jī)構(gòu)一切對外合同，為客戶提供法律咨詢。

(三)客戶服務(wù)部門

客戶服務(wù)部門的工作是綜合性的。它的主要職能既包含客戶服務(wù)，同時(shí)也包括對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)行為的監(jiān)督。客戶服務(wù)部門是機(jī)構(gòu)對外的窗口，也是獲得社會認(rèn)可的重要渠道，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)形象的代表。而對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員行為的監(jiān)督則是保證經(jīng)紀(jì)人在提供服務(wù)時(shí)能夠嚴(yán)格按照機(jī)構(gòu)的要求提供規(guī)范服務(wù)的有效手段。

(四)基礎(chǔ)部門

基礎(chǔ)部門主要是指一些常設(shè)部門，如行政部、人事部、培訓(xùn)部、財(cái)務(wù)部等。

行政部主要負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)的日常行政工作和事務(wù)性工作。

人事部主要負(fù)責(zé)人事考核、人員獎(jiǎng)懲，制定員工培訓(xùn)方案，制定員工福利政策等事務(wù)。

培訓(xùn)部負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)組織及培訓(xùn)考核。

財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)處理公司內(nèi)的賬務(wù)以及傭金、獎(jiǎng)金結(jié)算等工作。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置

(一)崗位設(shè)置原則

“因事設(shè)崗、因崗設(shè)人”是企業(yè)內(nèi)部崗位設(shè)置的基本原則，這一原則要求以機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)流程為基礎(chǔ)，在對業(yè)務(wù)流程進(jìn)行細(xì)致分析的基礎(chǔ)上定編定員，保證每一個(gè)崗位都有明確清晰的功能，并且能夠充分發(fā)揮員工的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行崗位設(shè)置時(shí)應(yīng)該詳細(xì)、清晰和準(zhǔn)確地描述這個(gè)崗位應(yīng)該具體做哪些工作，這種描述不應(yīng)該是籠統(tǒng)的，應(yīng)該闡明主要工作職責(zé)、主要目標(biāo)、任職條件、培訓(xùn)需求、職業(yè)規(guī)劃等。沒有描述或描述籠統(tǒng)是我們在崗位設(shè)置中經(jīng)常容易犯的錯(cuò)誤，而其直接后果是職責(zé)不明確而帶來崗位設(shè)置重疊、工作相互推諉和效率低下。

工作豐富化是企業(yè)崗位設(shè)置時(shí)不容忽視的另一條原則。在崗位設(shè)置中，我們會容易過分強(qiáng)調(diào)崗位和工作分工的專業(yè)化，造成每一個(gè)崗位的工作內(nèi)容過于固定、呆板，這種設(shè)計(jì)不利于員工的成長，也不利于員工主觀能動性的發(fā)揮。而工作豐富化是指工作內(nèi)容的縱向擴(kuò)展，使員工所做的活動具有完整性，增強(qiáng)員工的自由度和獨(dú)立性，增強(qiáng)員工的責(zé)任感。同時(shí)通過及時(shí)的工作反饋，使員工了解自己的績效狀況，并加以改進(jìn)。

(二)主要崗位

1.業(yè)務(wù)序列

(1)業(yè)務(wù)員崗位

直接上級：門店經(jīng)理(存量房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))或是案場銷售經(jīng)理(新建商品房營銷代理機(jī)構(gòu))。

主要崗位職責(zé)：

1)負(fù)責(zé)客戶接待、咨詢工作，為客戶提供專業(yè)的房地產(chǎn)置業(yè)咨詢服務(wù);

2)了解客戶需求，提供合適房源，進(jìn)行商務(wù)談判;

3)陪同客戶看房，促成房產(chǎn)買賣或租賃業(yè)務(wù);

4)負(fù)責(zé)公司房源開發(fā)與積累，并與業(yè)主建立良好的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系;

5)掌握客戶需求，發(fā)掘及跟進(jìn)潛在客戶，做好對客戶的追蹤、聯(lián)系;

6)熱情接待，細(xì)致講解，耐心服務(wù)，為客戶提供滿意的服務(wù);

7)負(fù)責(zé)市場信息的反饋，定期對銷售數(shù)據(jù)及成交客戶資料進(jìn)行分析評估，提交銷售總結(jié)報(bào)告;

8)協(xié)助經(jīng)紀(jì)門店經(jīng)理或案場經(jīng)理處理一般日常事務(wù);

9)協(xié)助維護(hù)經(jīng)紀(jì)門店或售樓處現(xiàn)場設(shè)施的完好及清潔。

(2)經(jīng)紀(jì)門店經(jīng)理崗位

直接上級：銷售副總經(jīng)理。

主要工作包括：

1)根據(jù)公司的授權(quán)負(fù)責(zé)該連鎖店業(yè)務(wù)的運(yùn)營及管理;

2)執(zhí)行公司的有關(guān)業(yè)務(wù)部署;

3)負(fù)責(zé)對連鎖店人員的管理和工作評估并及時(shí)將有關(guān)情況報(bào)告公司的有關(guān)部門。

(3)商品房銷售案場經(jīng)理崗位

直接上級：銷售副總經(jīng)理或營銷總監(jiān)。

主要崗位職責(zé)：

1)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目銷售樓盤的銷售管理、代理項(xiàng)目運(yùn)營管理、案場現(xiàn)場管理及團(tuán)隊(duì)管理工作;

2)負(fù)責(zé)年度銷售目標(biāo)制定、分解，根據(jù)銷售計(jì)劃，參與制定和調(diào)整銷售方案、宣傳推廣方案，并負(fù)責(zé)具體銷售方案實(shí)施;

3)負(fù)責(zé)項(xiàng)目案場銷售工作的組織、實(shí)施和銷售數(shù)據(jù)匯總與分析;

4)負(fù)責(zé)銷售團(tuán)隊(duì)內(nèi)部建設(shè)及對業(yè)務(wù)員的督導(dǎo)和培訓(xùn);

5)負(fù)責(zé)銷售渠道和客戶服務(wù)管理，做好項(xiàng)目解釋，及時(shí)處理案場各類突發(fā)問題，保證公司利益;

6)評估銷售業(yè)績。

(4)銷售副總經(jīng)理崗位

直接上級：總經(jīng)理。

主要工作包括：

1)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)紀(jì)門店或銷售案場經(jīng)理的工作，對各個(gè)案場實(shí)施宏觀管理、控制;

2)負(fù)責(zé)銷售員及各種資源在各案場中的調(diào)配;

3)負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)目的前期談判和準(zhǔn)備工作，以及項(xiàng)目營銷方案的審定;

4)負(fù)責(zé)銷售員、案場經(jīng)理的傭金發(fā)放、審核等工作。

2.研發(fā)序列

在研發(fā)系列中，各崗位的直接上級均為所在部門的部門經(jīng)理。

(1)項(xiàng)目開發(fā)崗位

主要工作是捕捉商機(jī)，即針對各種渠道得來的信息進(jìn)行項(xiàng)目跟蹤，與潛在客

戶(如房地產(chǎn)開發(fā)商)進(jìn)行初步洽談，形成某種意向后提交給上級。

(2)市場調(diào)研崗位

主要工作包括專案市場調(diào)研、熱點(diǎn)樓盤市場調(diào)研、開發(fā)市場調(diào)研等。專案市場調(diào)研是指針對公司項(xiàng)目所做的市場調(diào)研工作;熱點(diǎn)樓盤市場調(diào)研指圍繞市場上新開項(xiàng)目、比較大型個(gè)案等做的市場調(diào)研工作;開發(fā)市場調(diào)研則是指通過日常的市場調(diào)研對未開盤個(gè)案、地塊等信息的積累來為項(xiàng)目開發(fā)做一定的基礎(chǔ)工作。

(3)信息管理崗位

主要工作是負(fù)責(zé)管理公司內(nèi)部初期的商機(jī)信息及收集工作。

(4)專案研究崗位

主要工作是對公司項(xiàng)目進(jìn)行市場專案研究，并撰寫研究、策劃報(bào)告。

(5)市場研究崗位

主要工作是針對房地產(chǎn)市場情況，包括供求情況、交易情況、政策法規(guī)等進(jìn)行總體研究，并撰寫研究報(bào)告。

3.管理序列

(1)部門經(jīng)理崗位

直接上級：分管副總經(jīng)理。

主要工作是具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)各部門的工作計(jì)劃制定、工作安排，監(jiān)控各部門的工作進(jìn)度，考核本部門的工作人員。

(2)副總經(jīng)理崗位

直接上級：總經(jīng)理。

主要工作是參與機(jī)構(gòu)整體工作計(jì)劃的制定，協(xié)助總經(jīng)理分管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)某一個(gè)或幾個(gè)方面工作。

(3)總經(jīng)理崗位

主要工作是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的全面管理，包括組織制定和調(diào)整機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部管理制度和任免各崗位的工作人員等?？偨?jīng)理對董事會(有限責(zé)任公司或股份責(zé)任公司)或投資人(合伙企業(yè))負(fù)責(zé)。

4.業(yè)務(wù)輔助序列

(1)辦事員崗位

直接上級：所在部門的部門經(jīng)理。

主要工作包括代辦產(chǎn)權(quán)登記、不動產(chǎn)登記信息查詢、抵押貸款代辦等。

(2)咨詢顧問崗位

直接上級：所在部門的部門經(jīng)理。

主要工作是為客戶提供信息、法律等方面的咨詢。

5.輔助序列

主要包括會計(jì)、出納，較大規(guī)模的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)通常還有秘書、前臺接應(yīng)、保安、司機(jī)、保潔員等崗位以輔助機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行。

復(fù)習(xí)思考題

1.如何認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)?

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要有哪些類型?

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立程序有哪些，應(yīng)符合什么樣的條件?

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立需要哪些條件和程序?

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的主要權(quán)利和義務(wù)是什么?

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員之間的關(guān)系是怎樣的?

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式有哪些?

8.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)直營連鎖經(jīng)營與特許加盟連鎖經(jīng)營模式各自的優(yōu)缺點(diǎn)是什么?

9.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)有哪些形式?

10.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)通常有哪些部門?

11.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)的主要崗位有哪些?

12.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部崗位設(shè)置的基本原則是什么?

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