2. 持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權(quán)。

3. 已出租的建筑物

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時，應當把握以下要點：

(1) 用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

(2) 已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一般應自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。

(3) 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業(yè)應當將其確認為投資性房地產(chǎn)。

(二) 不屬于投資性房地產(chǎn)的項目

下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：

1. 自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物(固定資產(chǎn))和自用土地使用權(quán)(無形資產(chǎn))。

2. 作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

如果某項房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用(即用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理)，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。

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（責任編輯：xll）

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