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資產(chǎn)評估師考試經(jīng)濟法考點精講(131)
四、租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
| 出租人 | 權(quán)利 | 收取租金、到期收回租賃物等。 |
| 義務(wù) | 1.按約定交付租賃物的義務(wù)。 租賃物有從物的，出租人于交付租賃物時，應(yīng)當(dāng)同時交付從物。 |
|
| 2.保持租賃物符合使用收益狀態(tài)的義務(wù)。 | ||
| 3.租賃物維修的義務(wù)。出租人負擔(dān)必要的租賃物維修義務(wù)。出租人經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，而維修費用由出租人負擔(dān)。因修理租賃物而影響承租人使用收益的，出租人應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長租期。在承租人未交付租金時，出租人可以行使同時履行抗辯權(quán)，拒絕履行其所負的維修義務(wù)。 | ||
| 4.租賃物瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。承租人在第三人主張權(quán)利時，應(yīng)當(dāng)及時通知出租人，以使出租人采取救濟措施。如承租人怠于通知致使出租人能夠救濟而未能及時救濟的，則出租人對承租人的損失不負賠償責(zé)任；相反，承租人應(yīng)當(dāng)賠償出租人因此所遭受的損害。 | ||
| 5.租賃物風(fēng)險承擔(dān)的義務(wù) （1）因為可以歸責(zé)于出租人的事由，而導(dǎo)致租賃物部分或者全部毀損、滅失時，出租人應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 （2）如果因不可歸責(zé)于出租人的事由，而導(dǎo)致租賃物部分或者全部毀損、滅失，以至于不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。 |
||
| 6.通知義務(wù)。出租人出賣租賃房屋的，有義務(wù)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 | ||
| 承租人 | 權(quán)利 | 取得租賃物使用收益、優(yōu)先購買租賃物等 |
| 義務(wù) | 1.按約定方法使用租賃物的義務(wù)。 | |
| 2.妥善保管租賃物的義務(wù)。承租人未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物部分或者全部毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 | ||
| 3.未經(jīng)出租人同意，不得對出租物進行改善或增設(shè)他物的義務(wù)，否則出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。 | ||
| 4.按約定支付租金的義務(wù)。應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商確定租金支付方式，在協(xié)商不成或按照合同條款和交易習(xí)慣仍不能確定時，采用下列支付方式：——同利息 （1）合同的租賃期間在1年以內(nèi)的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期屆滿時支付； （2）合同的租賃期間在1年以上的，在租賃期間每滿1年時交付一次。若剩余的期間不足1年的，則在租賃期屆滿之日時支付。 承租人無正當(dāng)理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 |
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| 5.返還租賃物的義務(wù)。租賃合同終止時，承租人應(yīng)將租賃物返還給出租人。 |
【例題·單選題】(2006)張某承租李某家的房屋做生意。因屋頂漏雨影響生產(chǎn)，張某要求李某維修，李某以“沒時間維修”為由拖延修繕，張某只好自己雇人修繕，并造成了一定的經(jīng)營損失。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，下列說法中，正確的是( )。
A.修繕費用和張某的經(jīng)營損失均由張某承擔(dān)
B.修繕費用由張某和李某共同承擔(dān)，張某的經(jīng)營損失自己承擔(dān)
C.修繕費用和張某的經(jīng)營損失均由張某和李某共同承擔(dān)
D.修繕費用由李某承擔(dān)，張某的經(jīng)營損失可通過要求李某減少房租來彌補
『正確答案』D
『答案解析』出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，出租人經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，而維修費用由出租人負擔(dān)。因修理租賃物而影響承租人使用收益的，出租人應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或延長租期。
【例題·單選題】(2007)甲有房屋三間，2000年1月與乙簽訂了一份為期8個月的房屋租賃合同，合同未約定租賃期間由誰承擔(dān)房屋的維修義務(wù)，也未約定支付租金的期限。之后雙方對房屋維修、租金支付期限發(fā)生爭議，無法達成補充協(xié)議，也不能按照合同的有關(guān)條款和交易習(xí)慣確定。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，下列表述中正確的是()。
A.房屋的維修義務(wù)應(yīng)由承租人乙承擔(dān)
B.如乙無故不交租金，則甲可立即解除合同
C.乙應(yīng)當(dāng)在每屆滿1個月時支付租金
D.乙應(yīng)當(dāng)在租賃期8個月屆滿時支付租金
『正確答案』D
『答案解析』租賃合同應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商確定租金支付方式，在協(xié)商不成或按照合同條款和交易習(xí)慣仍不能確定時，合同的租賃期間在1年以內(nèi)的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期屆滿時支付。
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