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資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估基礎(chǔ)預(yù)習(xí)輔導(dǎo)(30)

第二節(jié)　房地產(chǎn)價格及其影響因素

一、房地產(chǎn)價格的種類

(一)根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格

一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價格。

抵押價格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市場交易價格低。

租賃價格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價格。

(二)價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格

1.市場交易價格

房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格。

2.評估價格

對市場交易價格的模擬。

房地產(chǎn)評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。

其中基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。

(三)按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格

1.土地價格

包括基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地交易價格等。(第七節(jié)講解)

2.建筑物價格

指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。

3.房地產(chǎn)價格

指建筑物連同其占用的土地的價格。

(四)按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價(掌握)

房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。

房地產(chǎn)單位價格有三種情況：

單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價格。

樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

容積率=建筑總面積/土地總面積

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

=(土地單價×土地總面積)/建筑總面積

= 土地單價/容積率

【例.單選題】(2009年度考題)某宗土地，單價為8 000元/平方米，規(guī)劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價為()元/平方米。

A.1 600 B.8 000

C.40 000 　D.80 000

[答案]A

(五)其他價格類型

公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。

申報地價，是房地產(chǎn)權(quán)利人向政府(縣級以上地方人民政府)申報的房地產(chǎn)交易成交價格。

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