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資產(chǎn)評估師考試經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)精講(130)

第四節(jié)　租賃合同

一、租賃合同的概念和特征

1.租賃合同是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同。

2.租賃合同為雙務(wù)有償合同。

3.租賃合同在當(dāng)事人之間既引起債權(quán)法律關(guān)系，又引起物權(quán)法律關(guān)系，導(dǎo)致承租人獲得物權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)和先買權(quán)。

(1)在租賃合同存續(xù)期間，出租方不得將該租賃物再出租給第三人，即對同一物只能設(shè)立一個(gè)租賃權(quán);

【鏈接】物權(quán)法P125：同一物之上不得同時(shí)成立兩個(gè)內(nèi)容相互矛盾的物權(quán)

(2)出租人在租賃合同存續(xù)期間出售租賃物的行為不影響租賃合同的效力，承租人同買受人之間的租賃合同自買賣成交后繼續(xù)生效，即買賣不破除租賃。

【鏈接】物權(quán)法P126：在法律有明確規(guī)定的情況下，債權(quán)可以優(yōu)先于物權(quán)

二、租賃合同的形式和內(nèi)容

(一)租賃合同的形式

1.租賃期限在6個(gè)月以下的租賃合同，可以由當(dāng)事人自由選擇合同的形式。——書面或口頭

2.只要租賃期限在6個(gè)月以上的租賃合同，都應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

3.如果租賃期限在6個(gè)月以上的租賃合同沒有采用書面形式，不管當(dāng)事人對租賃期限做了什么約定，在法律上均視為不定期租賃。——不書面，不會無效

(二)租賃合同的內(nèi)容

1.租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

2.租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但續(xù)訂的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

3.租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。(新增)

三、租賃物的轉(zhuǎn)租

1.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，“承租人”應(yīng)當(dāng)賠償損失。

【注意】根據(jù)合同相對性理論，即使是第三人造成租賃物損失的，也應(yīng)當(dāng)由合同相對方承租人向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

【例題·單選題】甲租賃乙的汽車一輛，租期8個(gè)月，下列表述不正確的是( )。

A.該租賃合同應(yīng)采用書面形式，未采用書面形式，視為不定期租賃

B.該汽車在正常使用下自然磨損，甲無須承擔(dān)損害賠償責(zé)任

C.在租賃期內(nèi)，汽車發(fā)生故障，需要維修，該費(fèi)用由乙承擔(dān)

D.甲無需乙同意，可將汽車轉(zhuǎn)租給丙

『正確答案』D

『答案解析』甲只有在征得乙同意時(shí)方可轉(zhuǎn)租，否則即為違約，乙可以解除合同。

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