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年產(chǎn)值倍數(shù)測算法

1.基本概念

年產(chǎn)值倍數(shù)測算法是以土地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按照一定倍數(shù)測算征地區(qū)片價的方法。征地區(qū)片價等于土地補償費和安置補助費之和。其中，土地補償費和安置補助費按照土地綜合年產(chǎn)值的倍數(shù)計算。

2.基本公式

基本公式為：

Px=V×n+V×m

式中：P——征地區(qū)片價;

V——區(qū)片土地年產(chǎn)值;

n——區(qū)片土地補償倍數(shù);

m——區(qū)片安置補償倍數(shù)。

3.具體步驟：

(1)確定區(qū)片土地年產(chǎn)值

區(qū)片土地年產(chǎn)值依據(jù)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或者通過調(diào)查前三年平均產(chǎn)值確定。

(2)確定土地補償倍數(shù)和安置補助倍數(shù)

土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定;按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準應(yīng)當提高倍數(shù);土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準占用基本農(nóng)田的，征地補償按當?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標準執(zhí)行。

制訂了統(tǒng)一補償倍數(shù)的地方采用統(tǒng)一補償倍數(shù)。

(3)計算征地區(qū)片價

將各區(qū)片土地年產(chǎn)值、土地補償費和安置補助費倍數(shù)代人上述公式，計算得到各征地區(qū)片價。

征地區(qū)片綜合地價的表達形式

征地區(qū)片綜合地價的表達形式主要有：

(1)征地區(qū)片綜合地價表;

(2)征地區(qū)片綜合地價分布圖。

征地區(qū)片綜合地價在征地補償估價中的應(yīng)用

征地區(qū)片綜合地價體系建立以后，在實際的征地補償估價中就可以運用征地區(qū)片綜合地價，考慮區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況、人均耕地水平和區(qū)域位置狀況、農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的影響，修正確定征地補償費用。其評估原理與基準地價系數(shù)修正法相近。

改革開放以來，隨著我國土地使用制度改革的深化，土地資源的資產(chǎn)價值日益得到體現(xiàn)，土地市場逐步規(guī)范。2002年上半年，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部11號令)，明確規(guī)定：“自2002年7月1日起，全國范圍內(nèi)凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地使用權(quán)?！弊源?，中國大地又掀起了一場轟轟烈烈的土地供應(yīng)制度革命。

從全國來看，隨著新的土地市場的“陽光”交易越來越多，招標、拍賣、掛牌土地中出讓底價如何確定，將成為一個新的值得人們研究的問題。如何科學合理地評估與確定國有土地使用權(quán)出讓底價，是國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌方式出讓工作中一個不可或缺的重要環(huán)節(jié)，評估與確定的底價過高，會導致應(yīng)價難以達到保留價而流拍;過低則又會造成國有土地資產(chǎn)流失。

一、土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌方式中底價的特點

土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌底價的實質(zhì)是土地出讓底價，即土地招標、拍賣時政府確定的招標、拍賣土地的最低控制價格，亦稱標底或底標價格。是擬出讓土地政府所能接受的最低控制價格;主要根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、政府產(chǎn)業(yè)政策、開發(fā)商競投心態(tài)等確定的待出讓宗地的地價;它是政府招標、拍賣土地使用權(quán)時最重要的參考價格。土地使用權(quán)招標、拍賣底價是由政府內(nèi)部掌握，嚴格保密的。土地使用權(quán)招標、拍賣底價的確定是否恰當，直接關(guān)系到土地招標、拍賣能否順利進行。政府制定招標、拍賣底價時，應(yīng)充分考慮開發(fā)商利益和政府的產(chǎn)業(yè)政策。在我國，土地使用權(quán)招標、拍賣底價具有以下特點：

1、土地使用權(quán)招標、拍賣底價是政府出讓具體地塊的最低控制價格，是政府出讓土地使用權(quán)談判時最重要的參考價格。

由于政府壟斷了土地供應(yīng)量，土地供應(yīng)量大小和供應(yīng)價格高低是作為政府調(diào)節(jié)市場的一種手段，為了進行有效的調(diào)控，底價必須由政府確定。

2、土地使用權(quán)招標、拍賣的底價應(yīng)依據(jù)評估地價確定。

國有土地使用權(quán)招標、拍賣的標的價款巨大，由于土地市場的特殊性，土地價格一般人難以判別，為避免政府收益受損，了解土地正常價格，必須由專門的評估師進行土地評估。

3、土地使用權(quán)招標、拍賣由政府確定。

招標拍賣底價與一般評估地價既有聯(lián)系又有區(qū)別，評估地價是由估價人員依據(jù)對土地市場的判斷，出具的待估宗地可能的公開市場價格，招標、拍賣、掛牌底價則是由政府根據(jù)土地評估結(jié)果，充分考慮政府產(chǎn)業(yè)政策和地價政策等因素綜合確定。

二、土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌方式中出讓底價的估價原則和估價方法

針對評估土地使用權(quán)底價的特點，宜遵循最有效利用原則、替代原則、預期收益原則、需求與供給原則等。土地估價的主要方法有假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、收益還原法、基準地價系數(shù)修訂法和成本逼近法等多種方式，按照評估原則與估價方法相一致的要求，評估土地使用權(quán)底價，首先應(yīng)重點選用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法。因為市場比較法較充分考慮了在估價基準日的近期市場上類似房地產(chǎn)的交易行情、市場承受能力，其測算的價格具有現(xiàn)勢性，容易為買賣雙方認同和接受。假設(shè)開發(fā)法則充分地考慮了規(guī)劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來可能帶來的收益等。當然，運用上述兩種評估方法，也需要一定前提條件。在房地產(chǎn)市場不發(fā)達、缺乏交易案例，或無城市規(guī)劃主管部門審定的詳細規(guī)劃設(shè)計方案的情況下，就只能選取基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法等方法來進行評估。

三、招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)中底價的確定方法

國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌必須先由實施招標、拍賣、掛牌活動的土地行政主管部門委托有土地評估資質(zhì)的估價機構(gòu)進行評估，并出具評估報告。然后，由政府土地主管部門成立專門機構(gòu)進行審核確定。審核機構(gòu)應(yīng)認真審閱評估單位出具的估價報告，尤其是對于估價結(jié)果、假設(shè)條件和使用限制條件等進行認真分析，了解估價師的客觀意見，同時綜合考慮實施招標、拍賣、掛牌時的市場狀況，擬出讓地塊的條件，潛在投資者的需求，充分考慮政府產(chǎn)業(yè)政策和地價政策等因素，綜合確定國有土地使用權(quán)招標、拍賣底價。

在確定國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌底價時，政府專門機構(gòu)應(yīng)從實際出發(fā)，科學論證，制定招標、拍賣底價。如果盲目決策，底價定不準，過低了可能導致我國國有資產(chǎn)流失，土地資產(chǎn)價值難以實現(xiàn);過高了則使競價可選擇域值范圍太小，拍賣、招標難以掀起你追我趕的競爭高潮，可能影響競標、拍賣效果。

同時，政府應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求、房地產(chǎn)市場行情、宗地的地理位置等綜合因素科學合理地測算出土地的最高出讓價，防止競拍者感情用事，開出天價。表面看，那樣場面好看、熱鬧，有轟動效果，但從長遠來看，可能導致兩個后果：一是競得者毀約，寧可負違約責任，而不愿承擔更大的損失，因而有損政府在人民群眾心目中的形象;二是如果競得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，則房屋購買人的切身利益將受到損害，競得者為了彌補在購買土地時過重的土地成本負擔，有可能在建筑時偷工減料，不按規(guī)劃的綠化要求、容積率要求開發(fā)建設(shè)施工，降低開發(fā)質(zhì)量和成本，侵犯消費者權(quán)益，也影響了土地市場的健康、有序發(fā)展。

總之，既要保證國有土地資產(chǎn)不流失，又要正確引導市場走向，還需要充分考慮到市場的承受能力，綜合確定合理的拍賣底價。當然，我國的土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌工作方興未艾，在很多地方還只是剛剛起步，特別是對于招標、拍賣、掛牌中底價的確定，尚缺乏成熟的經(jīng)驗，這需要在實踐中不斷完善。

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（責任編輯：lqh）

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