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土地價(jià)格修正與確定

1.根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正。

2.成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為：

K=1-1/(1+r)n

式中：K——年期修正系數(shù);

r——土地還原率;

n——土地使用權(quán)年期。

是否進(jìn)行年期修正要具體分析：

(1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正;

(2)當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正。

(3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正。

3.如果采用成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)(或開發(fā)區(qū))的平均土地價(jià)格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?，因?yàn)檫@些公共設(shè)施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣出去的，其土地價(jià)格和有關(guān)土地開發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂?。?jì)算公式如下：

可出讓土地的平均單價(jià)=土地總平均單價(jià)×總土地面積/可出讓土地面積。

4.宗地成熟度修正。由于土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度，而對(duì)宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮，因此對(duì)于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正。

土地價(jià)格的主要特征

討論：土地的特征與土地價(jià)格的特征之間關(guān)系

1、土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格：因轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。 價(jià)格基礎(chǔ)不同土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。

2、土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定：因土地是自然物?，F(xiàn)實(shí)中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價(jià)格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。

3、土地價(jià)格主要由土地需求決定：因?yàn)楣┙o相對(duì)剛性。一定條件下，需求是影響地價(jià)的主要方面。

4、土地價(jià)格呈上升趨勢(shì):因?yàn)橥恋氐南∪毙院蜕鐣?huì)平均利潤率下降。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對(duì)土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會(huì)平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢(shì)，從而使地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)。

5、土地價(jià)格具有明顯的地域性：因土地位置的固定性。

1)表示方式不同

2)價(jià)格基礎(chǔ)不同

3)形成時(shí)間不同

4)土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定.

5)地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定

6)地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性

7)地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。

8)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同土地價(jià)格受主觀因素影響很大。

9)折舊現(xiàn)象不同一般商品有折舊現(xiàn)象，其價(jià)值隨使用年限增長(zhǎng)而降低;但土地不僅沒有折舊現(xiàn)象，而且還有增值現(xiàn)象，其價(jià)格常隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而自然升高。

地價(jià)格的計(jì)算

計(jì)算公式為：

地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開發(fā)商合理利潤

此時(shí)在以上公式中，雖然公式右邊的利息中也含有地價(jià)未知數(shù)，利潤若按投資回報(bào)率或年利潤計(jì)算則也會(huì)含有地價(jià)未知數(shù)，但等式中只有地價(jià)這一未知數(shù)，因此，并不影響地價(jià)額的計(jì)算。在剩余法估價(jià)計(jì)算中，也可采用另一種方式計(jì)算，以避免出現(xiàn)等式兩邊都含有未知數(shù)的情形。即在計(jì)算利息時(shí)只考慮建筑開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)的利息，地價(jià)的利息暫不計(jì)，然后將各項(xiàng)數(shù)據(jù)代人上式即可得到地價(jià)額，只不過這一地價(jià)額是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成時(shí)的地價(jià)額，只需將這一數(shù)額貼現(xiàn)即可得到當(dāng)前的地價(jià)值。這是一種國外剩余法估價(jià)計(jì)算中經(jīng)常采用的方法，在國內(nèi)也有采用。需要指出的是：這兩種計(jì)算方法的實(shí)質(zhì)完全相同，即等式兩端的值應(yīng)在同一個(gè)時(shí)點(diǎn)，其計(jì)算結(jié)果也應(yīng)完全一致。

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