房地產(chǎn)開發(fā)投資決策：開發(fā)投資機會鑒別和和項目選擇;初步要行性研究;可行性研究(房地產(chǎn)市場分析、項目財務評價、經(jīng)濟社會評價;

房地的開發(fā)前期準備：在投資決策和項目立項后至建設工程開工這段時間。

1、獲取建設用地使用權(quán)。

2、征地拆遷補償安置。

3、開發(fā)場地工程勘測。(是開發(fā)建設項目得以實現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，是開發(fā)建設前期工作的重要組成部分。

內(nèi)容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調(diào)查。程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調(diào)查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。)

4、規(guī)劃設計。(1基本要求：使用要求，環(huán)境，安全，經(jīng)濟，施工，美觀。

2規(guī)劃設計主要控制性指標：建筑容積率指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比值;建筑高度;建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率;

居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數(shù)，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設用地內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊面積×100%;綠地率;建筑后退。

3建筑設計。住宅建筑的平立面設計(合理確定層高和層數(shù)，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積);住宅結(jié)構(gòu)設計;住宅建筑裝修和室內(nèi)設備的設計;

4規(guī)劃設計管理與審批。建設項目選址;建設用地規(guī)劃管理(核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證;臨時建設和臨時用地的管理);建設工程規(guī)劃管理(建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證)。

5、建設工程招投標。(方式：公開招標，邀請招標，協(xié)議招標)

6、辦理開工手續(xù)。(申請施工許可證應具備條件：(用地批準，建設工程規(guī)劃許可，施工現(xiàn)場具備施工條件，確定施工企業(yè)，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監(jiān)理已委托，建設資金已落實，其它規(guī)定。)

7、制定建設施工方案(施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎(chǔ)設施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判及簽約等)

8、施工現(xiàn)場臨時三通一平(供水，供電，臨時道路)房地產(chǎn)開發(fā)建設。

1、施工建設管理(主體建筑，配套工程，基礎(chǔ)設施

2、工程建設的進度、成本與質(zhì)量管理。(主要任務：組織管理，費用管理，進度管理，質(zhì)量管理，合同管理。

工程進度管理：客觀進度計劃，總進度計劃，單位工程進度計劃。工程成本控制：直接費用監(jiān)測分析，間接費用監(jiān)測分析。工程質(zhì)量控制。)

3、工程建設監(jiān)理。(工程進度監(jiān)理，工程質(zhì)量監(jiān)理，工程合同監(jiān)理)4、工程竣工驗收與交付使用。

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（責任編輯：中大編輯）

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