第二章 建筑和裝飾裝修

房屋的建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備以及所用的建筑材料和裝飾裝修等狀況，不僅關(guān)系到房屋及其裝飾裝修部位的使用壽命(耐用年限)、舒適性和美觀等，還關(guān)系到房屋使用人的身心健康乃至生命安全。要做好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)，應(yīng)具有一定的建筑、建筑設(shè)備、建筑材料和裝飾裝修知識(shí)，運(yùn)用這些知識(shí)盡可能了解供交易的房地產(chǎn)中的有關(guān)情況，解答客戶(hù)提出的相關(guān)問(wèn)題，并向客戶(hù)作出必要的介紹、說(shuō)明甚至評(píng)價(jià)。為此，本章介紹建筑物的主要分類(lèi)、對(duì)建筑物的主要要求、建筑構(gòu)造、建筑設(shè)備、建筑材料以及建筑裝飾裝修等。

第一節(jié) 建 筑 概 述

一、建筑物的主要分類(lèi)

(一)根據(jù)建筑物使用性質(zhì)的分類(lèi)

建筑物的使用性質(zhì)決定了建筑物的用途。根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)，建筑物分為下列3類(lèi)。

1.民用建筑

民用建筑是指供人們居住和進(jìn)行各種公共活動(dòng)的建筑，根據(jù)其使用功能，又分為居住建筑和公共建筑。居住建筑是指供人們居住使用的建筑，包括住宅、公寓、集體宿舍等。公共建筑是指供人們進(jìn)行各種公共活動(dòng)的建筑，包括辦公建筑、商業(yè)建筑、旅館建筑、文化建筑、教育建筑、衛(wèi)生建筑、體育建筑、交通建筑等。

2.工業(yè)建筑

工業(yè)建筑是指供人們從事各種工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的建筑，如廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等。

3.農(nóng)業(yè)建筑

農(nóng)業(yè)建筑是指供人們從事各種農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的建筑，如糧庫(kù)、溫室等。

(二)根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)的分類(lèi)

建筑結(jié)構(gòu)是建筑物的承重骨架，是建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。它直接關(guān)系到建筑物的結(jié)構(gòu)形式、安全性能、使用壽命和室內(nèi)空間可改造性等。根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，建筑物一般分為下列5類(lèi)。

1.磚木結(jié)構(gòu)建筑

該類(lèi)建筑是主要承重構(gòu)件用磚、木材制成的建筑。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體、柱等采用磚或砌塊砌筑，橫向承重構(gòu)件的梁、樓板、屋架等采用木材制作。該類(lèi)建筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下，抗震性能較差，使用壽命較短。

2.磚混結(jié)構(gòu)建筑

該類(lèi)建筑是主要承重構(gòu)件用磚、鋼筋混凝土制成的建筑。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體采用磚或砌塊砌筑，柱采用磚或砌塊砌筑或鋼筋混凝土建造，橫向承重構(gòu)件的梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土建造。該類(lèi)建筑物的層數(shù)通常在6層以下，抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定限制。開(kāi)間是指房屋縱向兩個(gè)相鄰的墻體或柱中心線(xiàn)之間的距離。進(jìn)深是指房屋橫向兩個(gè)相鄰的墻體或柱中心線(xiàn)之間的距離。臨街商業(yè)用房通常開(kāi)間越大越好。

3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑

該類(lèi)建筑是主要承重構(gòu)件均用鋼筋混凝土制成的建筑。該類(lèi)建筑物的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適性(內(nèi)部空間可改造性)較強(qiáng)，抗震性能較好，使用壽命較長(zhǎng)。該結(jié)

構(gòu)的類(lèi)型具體有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等。

4.鋼結(jié)構(gòu)建筑

該類(lèi)建筑是主要承重構(gòu)件均用鋼材制成的建筑。該類(lèi)建筑物的強(qiáng)度高、抗震性能好，但耐火性、耐腐蝕性較差。

5.其他結(jié)構(gòu)建筑

該類(lèi)建筑是上述以外的建筑，如木結(jié)構(gòu)建筑，其主要承重構(gòu)件均是用木材制成的建筑。

(三)根據(jù)建筑施工方法的分類(lèi)

施工方法也稱(chēng)為建造方式，是指建造建筑物時(shí)所采用的方式方法。根據(jù)施工方法，建筑物分為下列3類(lèi)。

1.現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑

該類(lèi)建筑是主要承重構(gòu)件均在現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑而成的建筑。

2.裝配式建筑

該類(lèi)建筑是用預(yù)制部品部件在工地裝配而成的建筑，包括裝配式混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)和現(xiàn)代木結(jié)構(gòu)等裝配式建筑。

3.部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑

該類(lèi)建筑是一部分構(gòu)件(如墻體)在現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑，另一部分構(gòu)件(如樓板、樓梯)用預(yù)制部品部件在工地裝配而成的建筑。

上述建筑中，現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑因梁、樓板、柱等主要承重構(gòu)件全部在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑，在建筑施工質(zhì)量有保證的情況下，其結(jié)構(gòu)整體性、抗震性和耐久性一般較好。其他兩種建筑因梁、樓板、柱等主要承重構(gòu)件全部或部分在工廠(chǎng)預(yù)制，運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)后再進(jìn)行裝配，其結(jié)構(gòu)整體性、抗震性和耐久性通常不及現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑。

(四)根據(jù)建筑設(shè)計(jì)使用年限的分類(lèi)

設(shè)計(jì)使用年限是指設(shè)計(jì)規(guī)定的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件不需進(jìn)行大修即可按其預(yù)定目的使用的時(shí)期。建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求建筑物應(yīng)達(dá)到的設(shè)計(jì)使用年限是由建筑物的性質(zhì)決定的，如《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB 50352-2005)將以主體結(jié)構(gòu)確定的建筑設(shè)計(jì)使用年限分為5年、25年、50年、100年四級(jí)，并規(guī)定其分別適用于臨時(shí)性建筑、易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件的建筑、普通建筑和構(gòu)筑物、紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑。

根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》(GB 50368-2005)，住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限不應(yīng)少于50年。現(xiàn)實(shí)中，決定建筑物實(shí)際使用年限的因素，除了建筑物的設(shè)計(jì)使用年限，還有所用的建筑材料及其質(zhì)量、建筑施工質(zhì)量、使用和維護(hù)狀況等。

二、對(duì)建筑物的主要要求

作為建筑物使用人，對(duì)建筑物的主要要求是安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀。

(一)對(duì)建筑物安全的要求

安全是對(duì)建筑物最基本、最重要的要求，主要包括下列兩大方面：

一是建筑物在使用年限內(nèi)不會(huì)垮塌，包括：在選址方面，不會(huì)遭受較大地震、洪水、滑坡、塌方、地面塌陷、泥石流等自然災(zāi)害的破壞，與危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)、核電站等危險(xiǎn)房屋和設(shè)施設(shè)備有安全距離;在建造方面，地基、基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)均穩(wěn)固(即結(jié)構(gòu)安全)，能抵抗一定震級(jí)以上的地震，能防火;此外，在對(duì)房屋建筑有破壞的白蟻地區(qū)，還能防止白蟻危害等。

例如，地震是破壞性極大的自然災(zāi)害，其發(fā)生與地質(zhì)構(gòu)造密切相關(guān)，其中位于活動(dòng)斷裂帶的地區(qū)發(fā)生破壞性地震的頻率最高，而在斷裂帶的彎曲突出處和斷裂帶交叉的地方往往是震中所在。根據(jù)一次地震釋放能量大小，將地震分為不同的等級(jí)，稱(chēng)為地震震級(jí)。釋放能量越大，地震震級(jí)也越大。地震震級(jí)分為9級(jí)，其中5級(jí)以上的地震會(huì)造成破壞。地震發(fā)生后在地面上造成的影響或破壞的程度，稱(chēng)為地震烈度。地震烈度分為12度，地震烈度越高，建筑物受破壞的程度就越嚴(yán)重。在地震烈度為7度及7度以上的地區(qū)，除臨時(shí)建筑外，都必須進(jìn)行抗震設(shè)防;在地震烈度為9度以上的地區(qū)，不宜選作城市建設(shè)用地。在同一地區(qū)，房屋的抗震設(shè)防烈度越高，其抗震性能越好，如房屋的抗震設(shè)防烈度為8度的比為7度的抗震性能好。我國(guó)多次地震表明，房屋選址是決定房屋抗震性能的關(guān)鍵因素之一，凡是位于地質(zhì)斷層附近的房屋，比位于其他位置的房屋更易被震塌。

再如，許多城市沿江河、湖泊分布，這些江河、湖泊在豐富城市和住宅的景觀等方面發(fā)揮著積極作用，但有可能發(fā)生洪澇災(zāi)害。一般要求百年一遇洪水位以上0. 5～lm的地段，才可作為城市建設(shè)用地;地勢(shì)過(guò)低或經(jīng)常受洪水威脅的地段，不宜作為城市建設(shè)用地，否則必須修筑堤壩等防洪設(shè)施。堤壩以?xún)?nèi)的河灘地不能作為城市建設(shè)用地。

滑坡和塌方常發(fā)生在山區(qū)或丘陵地區(qū)，危及建筑物甚至居民的生命安全。在利用坡地或緊靠崖巖進(jìn)行建設(shè)時(shí)，需要了解滑坡的分布及滑坡地帶的界線(xiàn)、滑坡的穩(wěn)定性。不穩(wěn)定的滑坡體本身，以及處于滑坡體下滑方向的地段，均不宜作為城市建設(shè)用地。地下溶洞有時(shí)分布范圍很廣，洞穴空間高大，如果建筑物不慎選在地下溶洞之上，可能造成建筑物塌陷。城市建設(shè)應(yīng)盡量避免在這些地區(qū)選址。

二是沒(méi)有危害人體健康的環(huán)境污染，包括室外和室內(nèi)都沒(méi)有危害人體健康的環(huán)境污染。例如，所處地區(qū)沒(méi)有危害人體健康的環(huán)境污染，不是在未經(jīng)嚴(yán)格處理過(guò)的化學(xué)污染地、垃圾填埋地等會(huì)產(chǎn)生環(huán)境污染的土地上建造的，建造和裝飾裝修建筑物所用的材料均不會(huì)產(chǎn)生室內(nèi)環(huán)境污染等。

(二)對(duì)建筑物適用的要求

一是防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等方面良好。其中，防水的基本要求是屋頂或樓板不漏水，外墻不滲雨。保溫、隔熱的基本要求是冬季能保溫，夏季能隔熱、防熱。隔聲的基本要求是為了防止外部噪聲和保護(hù)私密性，能阻隔聲音在室外與室內(nèi)之間、上下樓層之間、左右隔壁之間、室內(nèi)各房間之間傳遞。通風(fēng)的基本要求是能使室內(nèi)空氣與室外空氣流通，保持室內(nèi)空氣新鮮。采光、日照的基本要求是室內(nèi)在白天能通過(guò)窗口取得光線(xiàn)使其明亮，有一定的空間能獲得一定時(shí)間的太陽(yáng)光照射。日照時(shí)數(shù)是衡量日照效果的常用指標(biāo)，一般是指太陽(yáng)直射光線(xiàn)照射到建筑物外墻面或室內(nèi)的時(shí)間。通常要求冬季日照時(shí)數(shù)越長(zhǎng)越好，夏季日照時(shí)數(shù)越短越好。建筑物的朝向、間距等，要能獲得良好的日照。中國(guó)大部分地區(qū)處于中緯度地區(qū)，南和偏南(東南和西南)是陽(yáng)光最充分的朝向，因此建筑物布置以南和偏南向?yàn)橐?。此外，地形部位和坡向?qū)π夂蛴幸欢ㄓ绊憽Ｔ谇鹆?、山地地區(qū)，朝南的方向稱(chēng)為陽(yáng)坡，這里日照充足，通風(fēng)良好，是理想的居住用地;朝北的山坡稱(chēng)為陰坡，其氣候特點(diǎn)是日照時(shí)數(shù)短、溫度低，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生渦風(fēng)，不宜作為居住用地。

二是功能齊全。這是針對(duì)用途而言的，不是絕對(duì)的、無(wú)必要的齊全，因此其基本要求是具有該種用途所必要的設(shè)施設(shè)備，能滿(mǎn)足使用要求，如具備道路、給水、排水、供電、燃?xì)?、熱?供暖)、通信、有線(xiàn)電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等。

三是空間布局合理。這也是針對(duì)用途而言的，其基本要求是平面布置合理，交通聯(lián)系方便，有利于使用。

(三)對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)的要求

對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)的要求通俗地說(shuō)是不要浪費(fèi)，而不是一味地省錢(qián)，包括兩個(gè)方面：一是一次性的建造成本或購(gòu)置價(jià)格不高;二是在使用過(guò)程中所需支出的費(fèi)用較少，即運(yùn)營(yíng)費(fèi)用較低，包括節(jié)省維護(hù)費(fèi)用，節(jié)約照明、空調(diào)、采暖的能耗等。

有些建筑物雖然造價(jià)或售價(jià)較高，但因采用了質(zhì)量較好的建筑材料、建筑設(shè)備，能節(jié)省使用過(guò)程中的維護(hù)費(fèi)用和能耗，從而綜合來(lái)看仍然是經(jīng)濟(jì)的。而有些建筑物則相反，雖然造價(jià)或售價(jià)較低，但因建筑材料、建筑設(shè)備等質(zhì)量較差，經(jīng)常需要維修甚至更換，從而綜合來(lái)看可能是不經(jīng)濟(jì)的。當(dāng)然，也有一些為了不必要的功能和配套環(huán)境而增加了造價(jià)，同時(shí)使用過(guò)程中的維護(hù)費(fèi)用和能耗也很高的現(xiàn)象，如無(wú)特殊需要的低層建筑安裝電梯，不必要的人造水系、會(huì)所等。

(四)對(duì)建筑物美觀的要求

對(duì)建筑物美觀的要求主要是建筑造型和外觀色彩等使人有美好的感覺(jué)，特別是在外形方面不會(huì)使人產(chǎn)生不好的聯(lián)想。

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