第三節(jié) 房地產市場供給與需求

房地產供給和需求理論(簡稱供求理論)是房地產市場運行和價格變動的基礎理論。房地產市場波動，房地產價格(或租金，下同)高低及其變動，從經濟學上講，是由房地產供給和需求這兩種力量共同作用的結果，其中待租售的房地產(包括新建商品房等增量房地產和二手房等存量房地產)形成了房地產供給面，房地產需求者形成了房地產需求面。其余因素對房地產價格的影響，要么是通過影響房地產供給，要么是通過影響房地產需求，要么是通過同時影響房地產供給和需求來實現的。從這種意義上講，如果想知道某項政策措施或事件將如何影響房地產市場走向和價格變化，應首先分析它將如何影響房地產供給和需求。

一、房地產市場需求

(一)房地產市場需求的含義

房地產需求是指房地產需求者在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買(或承租，下同)的數量。需求與通常所講的需要既相關又不相同，其形成有兩個條件：一是愿意購買，即有購買欲望;二是能夠購買，即有支付能力。僅有第一個條件，只能被看作需要或欲望;僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。例如，對于一套總價為300萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭雖然需要，但是買不起;乙家庭雖然買得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也買不起;丁家庭既需要，也買得起。在這種情況下，只有丁家庭對這套住房有需求。因此，分清需要與需求是非常重要的。在確定(或調查、估計、預測)某種房地產的需求時，通常只考慮對其有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，人們對房地產的需要可以說是沒有限量的。

房地產市場需求是指在一定時間內，在每一價格水平下和一定市場上所有的房地產需求者對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量，即某種房地產的市場需求是該種房地產需求者的需求總和。

(二)決定房地產需求量的因素

某種房地產的需求量是由許多因素決定的，其中比較重要的因素有下列幾個。

1.該種房地產的價格水平

一般地說，某種房地產如果提價了，對其需求量會減少;如果降價了，對其需求量會增加。換句話說，較低的價格會帶來較多的需求量。在理解這一點時，要區(qū)分這種“買低不買高”與后面將要講到的預期未來價格漲落的情況不同。在預期未來價格漲落的情況下，人們往往是“買漲不買落”。除奢侈品外，其他商品的需求量與價格的關系一般也是價格越高，需求量越小;價格越低，需求量越大。由于需求量與價格反方向變化的這種關系很普遍，所以稱為需求規(guī)律。

2.消費者的收入水平

因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。對大多數正常商品來說，當消費者的收入增加時，會增加對該種商品的需求;反之，會減少對該種商品的需求。但對某些低檔商品來說，其需求量可能隨著人們收入的增長而下降，即當消費者的收入增加時，反而會減少對該種商品的需求。

3.人口數量或家庭數量

人口數量或家庭數量決定著市場規(guī)模大小，直接影響著房地產每一價格水平下的需求量。如果其他條件相同，人口數量或家庭數量的增加，會帶來相應的需求量增加。

4.消費者的偏好

消費者對商品的需求產生于其需要或欲望，而消費者對不同商品的需要或欲望又有強弱、緩急之分，從而形成消費者的偏好。消費者的偏好支配其在使用價值相同或相似的替代品之間的選擇。某種房地產的替代品，是能夠滿足相同或相似需要、可替代該種房地產的其他房地產，如郊區(qū)住房與城區(qū)住房之間、保障性住房與普通商品住房之間，新建商品房與二手房之間存在一定的替代關系。當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求就會增加;反之，該種房地產的需求就會減少。例如，如果城市居民偏好于郊區(qū)住房，出現了向郊區(qū)遷移的趨向，則對郊區(qū)住房的需求就會增加。但是，人們的消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發(fā)生變化。

5.相關物品的價格水平

某種房地產的價格雖然不變，但與它相關的物品價格發(fā)生變化時，該種房地產的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產相關的物品，是該種房地產的替代品和互補品。在替代品的房地產之間，如果一種房地產的價格不變，而另一種房地產的價格上漲，則消費者就會把需求轉移到這種價格不變的房地產上，從而該種房地產的需求會增加。反之，該種房地產的需求會減少。

某種房地產的互補品，是與該種房地產相互配合的其他房地產或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產，郊區(qū)住房和高速公路收費，商業(yè)、辦公用房和與其配套的停車場。在互補品之間，如果一種物品的消費多了，則另一種物品的消費也會多起來。因此，當一種房地產的互補品價格降低時，對該種房地產的需求會增加，如郊區(qū)住房，當降低或取消連接它與城區(qū)的高速公路收費時，對其需求會增加;反之，對其需求會減少。

6.消費者對未來的預期

消費者的行為不僅受當前的許多因素影響，還受他們對未來預期的影響。例如，消費者對房地產的現時需求不僅取決于現在的房地產價格水平和消費者收入水平，還取決于他們對未來房地產價格和自己收入的預期。在未來價格預期方面，消費者都有“買漲不買落”的心理。因此，當消費者預期房價未來會上漲時，就會愿意購買，從而增加對房子的現時需求，因為“今天不買，明天更貴”;反之，就會放棄購買、持幣觀望，從而減少對房子的現時需求，因為“今天買進，明天更低”。在未來收入預期方面，當消費者預期自己的收入未來會增加時，就會增加對房地產的現時需求;反之，就會減少對房地產的現時需求。

由上可知，在其他條件不變的情況下，當一種房地產的價格較低時，當消費者的收入較高時，當家庭數量較多時，當消費者對該種房地產的偏好程度增強時，當該種房地產的替代品價格較高或互補品價格較低時，當消費者預期該種房地產價格未來會上漲或其收入未來會增加時，該種房地產的現時需求通常會增加;反之，該種房地產的現時需求通常會減少。

二、房地產市場供給

(一)房地產市場供給的含義

房地產供給是指房地產供給者在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售(或出租，下同)的數量。供給的形成有兩個條件：一是房地產供給者愿意供給;二是房地產供給者有能力供給。例如，在住房限購的情況下，雖然一些人擁有多套住房，但不愿意出售，因為賣了之后不能再買了。再如，在新建商品住房限價的情況下，有的房地產開發(fā)企業(yè)認為房價太低而不愿意出售了。有時雖然房地產供給者對某種房地產有提供出售的愿望，但由于資金、技術、資質、政策等原因而沒有提供出售的能力，如在住房限售的情況下，所以也不能形成有效供給，就不能算作供給。

房地產市場供給是指在一定時間內，在每一價格水平下和一定市場上所有的房地產供給者對某種房地產所愿意并且能夠提供出售的數量，即某種房地產的市場供給是該種房地產供給者的供給總和。

在現實中，某種房地產在某一時間的潛在供給量為：

潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類的房地產量+其他種類的房地產轉換為該種房地產量+新開發(fā)量

(二)決定房地產供給量的因素

某種房地產的供給量是由許多因素決定的，其中比較重要的因素有下列幾個。

1.該種房地產的價格水平

一般地說，某種房地產的價格越高，開發(fā)該種房地產會越有利可圖，房地產開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數量就會越多;反之，房地產開發(fā)企業(yè)愿意開發(fā)的數量就會越少。供給量與價格同方向變化的這種關系，稱為供給規(guī)律。

2.該種房地產的開發(fā)成本

在某種房地產的價格水平不變的情況下，當其開發(fā)成本上升，如土地、建筑材料、建筑設備、建筑人工等價格或費用上漲時，房地產開發(fā)利潤率會下降，從而會使該種房地產的供給減少;反之，會使該種房地產的供給增加。

3.該種房地產的開發(fā)技術水平

在一般情況下，開發(fā)技術水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產開發(fā)企業(yè)就會開發(fā)更多的房地產。

4.房地產供給者對未來的預期

如果房地產供給者對未來的房地產市場看好，如預測房價未來會上漲，則房 +地產開發(fā)企業(yè)會增加房地產開發(fā)量，從而會使未來的房地產供給增加，同時房地產供給者會把現有的房地產留著不賣、“捂盤惜售”，從而會減少房地產的現時供給;反之，如果他們對未來的房地產市場不看好，則結果會相反，

由上可知，在其他條件不變的情況下，當一種房地產的價格較高時，當該種房地產的開發(fā)成本較低或開發(fā)技術水平提高時，當房地產供給者預期該種房地產的價格未來會下跌時，該種房地產的現時供給通常會增加;反之，該種房地產的現時供給通常會減少。

需要指出的是，由于土地總量不能增加、建設用地使用權出讓市場政府獨家壟斷、房地產開發(fā)期較長、房地產不可移動導致其不能在地區(qū)間調劑余缺等，使得房地產供給與一般商品供給有很大不同，不能隨著房地產價格的漲跌變化及時進行增減調整。即在較短時間內，房地產開發(fā)企業(yè)要根據房價上漲或下跌及時增加或減少供給量，都存在著較大困難。但在較長時間內，房地產開發(fā)規(guī)模的擴大、縮小都是可以實現的，供給量可以對最初的房價變化作出較有效的反應。房屋租賃市場也是如此，在較短時間內，由于用于出租的房屋數量是固定的，需求的增加只會提高房租。但在較長時間內，并且在房租缺乏管制的情況下，較高的

房租會刺激人們改造現有的房屋和建造新的房屋，于是房屋供給會增加。

三、房地產供求關系

由于只有交易雙方一致同意才能成交，所以房地產交易的價格和數量，必須是供求雙方都愿意并且能夠接受的價格和數量。房地產均衡價格是房地產需求量與供給量相等時的價格。當市場價格偏離均衡價格時，會出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來說，在市場力量的作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會逐漸消失，偏離的市場價格會自動回到均衡價格水平。例如，當供給大于需求時，會出現過剩，導致賣者之間競爭，從而會迫使價格下降;而當需求大于供給時，會出現短缺，導致買者之間競爭，從而會迫使價格上漲。

均衡價格理論表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素的影響脫離了均衡價格，則會出現過?；蚨倘?，導致賣者之間或買者之間競爭，從而會使價格下降或上漲，并趨向于均衡價格。

綜上所述，房地產價格和房地產供求是相互影響的。從房地產價格對房地產需求量的影響看，房地產需求量與房地產價格反方向變化，即價格降低，需求量增加;價格提高，需求量減少。從房地產價格對房地產供給量的影響看，房地產供給量與房地產價格同方向變化，即價格上漲，供給量增加;價格下降，供給量減少。從房地產需求對房地產價格的影響看，房地產價格與房地產需求同方向變化，當供給一定時，如果需求增加，則價格上漲;如果需求減少，則價格下降。從房地產供給對房地產價格的影響看，房地產價格與房地產供給反方向變化，當需求一定時，如果供給增加，則價格下降;如果供給減少，則價格上漲。例如，掛牌出售的二手房多了，在其他因素不變的情況下，這些更多的二手房只能以較低的價格才能賣掉;反之，則價格上漲。

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