第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項目敏感性分析

一、敏感性分析的含義和作用

(一)敏感性分析的含義

敏感性：指經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)對其影響因素的敏感程度

敏感性分析：是通過測定一個或多個不確定因素的變化導(dǎo)致的決策評估指標(biāo)的變化幅度，了解各種因素的變化對實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的影響程度，從而在外部條件發(fā)生不利變化時，對投資方案的承受能力作出判斷

(二)敏感性分析的作用

準(zhǔn)確性、科學(xué)性、提高;風(fēng)險、不確定性降低

二、敏感性分析的方法

單因素和多因素分析

三、單因素敏感型分析方法

1.確定影響因素

主要有投資額、建設(shè)周期、租售期、建筑面積、租金和售價、利率等

2.確定分析指標(biāo)

有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。

3.計算各不確定因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導(dǎo)致的項目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動，建立起一一對應(yīng)關(guān)系，用圖或表表示出來。

4.確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。

(一)財務(wù)評價指標(biāo)的確定

(二)不確定因素的選擇

一是所選擇的不確定因素預(yù)計在其可能的變化范圍內(nèi)對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響較大;

二是所選擇的不確定性經(jīng)濟(jì)評價中的預(yù)測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性把握不大。

(三)不確定因素波動對分析指標(biāo)帶來的增減變化

(四)敏感性因素的確定

1.敏感度系數(shù)

SAF=△A/A*F/△F

2.臨界點

內(nèi)插法計算

(五)進(jìn)一步分析

四、多因素敏感性分析方法

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