本文主要介紹2012年會計職稱初級會計職稱考試經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)知識第五章其他相關(guān)稅收法律制度第七節(jié)土地增值稅法律制度預(yù)習(xí)講義，希望本文能夠幫助您更好的全面了解2012年會計職稱考試的相關(guān)重點!!

第七節(jié) 土地增值稅法律制度

一 、土地增值稅的征稅范圍

1、一般規(guī)定

(1)土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地的行為不征稅。

(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

(3)土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

【說明】不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括兩種情況：(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”;(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。

【相關(guān)鏈接 1 】 單位將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的，應(yīng)繳納營稅，納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

【相關(guān)鏈接 2 】個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營稅：(1)離婚財產(chǎn)分割;(2)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、孫子女、兄弟姐妹;(3)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人;(4)屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2、特殊規(guī)定

(1)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營

①以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

②以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或者聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

【相關(guān)鏈接 1 】以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅;在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的，也不征收營業(yè)稅。

【相關(guān)鏈接 2 】以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，按照“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

【注意】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

(3)房地產(chǎn)的交換

房地產(chǎn)的交換，既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對“個人之間”互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

【注意】交換房屋時，由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。

(4)合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

【相關(guān)鏈接】單位將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，其銷售行為按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。

(5)房地產(chǎn)的出租

房地產(chǎn)的出租，沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(6)房地產(chǎn)的抵押

對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

(7)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

(8)房地產(chǎn)的代建行為

代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(9)房地產(chǎn)的重新評估

國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(10)土地使用者處置土地使用權(quán)

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地的過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占用、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

二、土地增值稅的計算

(一)計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

1、應(yīng)稅收入的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、新建房地產(chǎn)的扣除項目金額

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

2012年會計職稱考試經(jīng)濟(jì)法預(yù)習(xí)講義第三章匯總

（責(zé)任編輯：xll）

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