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第七節(jié)土地增值稅法律制度

一、征稅范圍

1.一般規(guī)定

(1)土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地的行為不征稅。

(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

(3)土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

2.特殊規(guī)定

①以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，暫免征收土地增值稅。投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅

②以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或者聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

(3)房地產(chǎn)的交換

房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對“個人之間”互換“自有居住用”房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅

(4)合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅

(5)房地產(chǎn)的出租

房地產(chǎn)的出租，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(6)房地產(chǎn)的抵押

①在抵押期間不征收土地增值稅。

②抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。

(7)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

(8)房地產(chǎn)的代建行為

代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(9)房地產(chǎn)的重新評估

國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

(10)土地使用者處置土地使用權(quán)

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地的過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。

二、計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額

1.應(yīng)稅收入的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2.新建房地產(chǎn)的扣除項目金額

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

①財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

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（責任編輯：xll）

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