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第五章 其他相關(guān)稅收法律制度

第一節(jié) 房產(chǎn)稅法律制度

一、納稅人

房產(chǎn)稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(不包括農(nóng)村)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人，具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。

1.產(chǎn)權(quán)屬于國家的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人。

2.產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人。

3.產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人。

4.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。

5.產(chǎn)權(quán)未確定以及租典(租賃、出典)糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。

6.納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

二、征稅范圍

1.房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋，不包括農(nóng)村。

2.獨立于房屋之外的建筑物(如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等)不屬于房產(chǎn)，不是房產(chǎn)稅的征稅對象。

三、房產(chǎn)稅的計算

【解釋】房產(chǎn)稅按“年度”計算。

1.從價計征

1)以房產(chǎn)余值(按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%)為計稅依據(jù)

(2)應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

【解釋1】具體扣減比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，試題中肯定會明確給出。

【解釋2】自2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。

【解釋3】房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要包括：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機、過道、曬臺等。

【解釋4】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

2.從租計征

(1)按房產(chǎn)租金收入的12%計征

(2)應(yīng)納稅額=租金收入×12%

【解釋】自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

【相關(guān)鏈接】個人按市場價格出租居民住房適用10%的個人所得稅稅率。

3.特殊規(guī)定

(1)以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，按照“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

(2)以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

(3)對于融資租賃的房屋，以“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

(4)自2007年1月1日起，對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中，自營的按照房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余值計征;出租房產(chǎn)的，按照租金收入計征。

四、稅收減免

1.國家機關(guān)、人民團體、軍隊“自用”(不包括出租)的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(全額或差額)的單位(學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位)所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

【解釋】上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。

3.宗教寺廟、公園、名勝古跡“自用”的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章征稅。

4.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)(居民住房)，免征房產(chǎn)稅。對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅。

5.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

6.對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅。

7.對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

8.老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

9.自2001年1月1日起，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產(chǎn)稅。

10.向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅，但不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。

五、納稅義務(wù)發(fā)生時間

1. 納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

2. 納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

3. 納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

4. 納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

5. 納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

6. 納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

【解釋】只有第一種情形從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅，其他均從“次月”。

8. 自2009年1月1日起，納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

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