為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》歷年來(lái)考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2014年全國(guó)物業(yè)管理師考試。

27、比例分析法包括：相關(guān)指標(biāo)比例分析法、構(gòu)成比率分析法以及效率比率分析法P259

28、比較分析法比較標(biāo)準(zhǔn)：本期實(shí)施與預(yù)定目標(biāo)、計(jì)劃或定額比較;本期實(shí)施與上年同期實(shí)際，本年實(shí)際與上年實(shí)際或歷史最好水平比較，以及若干期的歷史資料比較;本企業(yè)是假與國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平比較以及本企業(yè)實(shí)際與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值金相比較。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值是權(quán)威機(jī)構(gòu)根據(jù)大量數(shù)據(jù)資料進(jìn)行測(cè)算而得出的客觀、公正、科學(xué)的價(jià)值，是一個(gè)比較理想的評(píng)價(jià)標(biāo)尺。P250

29、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)是指運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過(guò)定量和定性的分析，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在一定經(jīng)營(yíng)期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營(yíng)掛歷資源的效益和經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)，作出客觀、公正和準(zhǔn)確的總和的活動(dòng)。P263

物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的意義

第一，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，績(jī)效評(píng)價(jià)對(duì)于企業(yè)總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)、找出經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題及其原因，為建立和形成日趨合理的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和管理模式，制定有效的財(cái)務(wù)計(jì)劃、科學(xué)決策、改進(jìn)管理、指導(dǎo)工作和提高績(jī)效提供直接的幫助。

第二，對(duì)企業(yè)所有者而言，由兩權(quán)分離帶來(lái)的委托人與代理人之間利益目標(biāo)的不一致性和信息的不對(duì)稱性，使企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的實(shí)施有了必要的邏輯基礎(chǔ)和前提。通過(guò)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效的評(píng)價(jià)，企業(yè)所有權(quán)人可以科學(xué)全面地考核經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)，從而能有效降低代理成本。

第三，對(duì)政府而言，物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)也為各有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施間接管理、加強(qiáng)宏觀調(diào)控、制定經(jīng)濟(jì)政策和考核企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的業(yè)績(jī)提供了科學(xué)的依據(jù)。

30、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型分為：例行評(píng)價(jià)和特定評(píng)價(jià)。P264

31、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型：1、政府評(píng)價(jià)2、社會(huì)評(píng)價(jià) 3、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià) 4、企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià) 5、物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)P264

物業(yè)管理績(jī)效：包括物業(yè)管理企業(yè)和獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)層面。物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效是指一定經(jīng)營(yíng)期間的企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益和經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益主要表現(xiàn)在盈利能力，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平，償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。

32、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)三個(gè)基本要素：評(píng)價(jià)指標(biāo) 、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)方法，這是評(píng)價(jià)活動(dòng)開(kāi)展的重要條件。P265

33、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系有基本指標(biāo)(最重要，最基礎(chǔ)，概括性強(qiáng)，是核心)、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo)三個(gè)層次30項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成，基本與修正指標(biāo)是定量指標(biāo)，評(píng)議指標(biāo)是定性指標(biāo)(多選)

(五)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基本指標(biāo)：評(píng)價(jià)物業(yè)管理績(jī)效的最重要、最基本指標(biāo)。P266

物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系

1.財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)： (1)凈資產(chǎn)收益率;(2)總資產(chǎn)報(bào)酬率;(3)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

2.資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況指標(biāo)：(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;(5)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;

3.償債能力狀況指標(biāo)：(6)資產(chǎn)負(fù)債率;(7)利息保障倍數(shù)

4.發(fā)展能力狀況指標(biāo)：(8)營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率;(9)資本積累率

(二)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo)

1.財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)：(1)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率;(2)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù);(3)成本費(fèi)用利潤(rùn)率

2.資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況修正指標(biāo)：(4)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率;(5)不良資產(chǎn)比率;(6)資產(chǎn)損失比率

3.償債能力狀況修正指標(biāo)：(7)流動(dòng)比率;(8)速動(dòng)比率;(9)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率;(10)長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率;(11)經(jīng)營(yíng)虧損掛賬比率

4.發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)：(12)總資產(chǎn)增長(zhǎng)率;(13)三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率;(14)三年資本平均增長(zhǎng)率

(三)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo)

1.經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì);2.服務(wù)滿意度;3.基礎(chǔ)管理水平;4.在崗員工素質(zhì)狀況;5.服務(wù)硬環(huán)境;6.發(fā)展創(chuàng)新能力;7.經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略;8.綜合社會(huì)貢獻(xiàn)

五、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

(一)定量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

(二)定性指標(biāo)評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)

34、凈資產(chǎn)收益率充分體現(xiàn)了1.投資者投入企業(yè)的自由資本獲得凈收益的能力，突出反映了投資與報(bào)酬的關(guān)系2.評(píng)價(jià)企業(yè)資本經(jīng)營(yíng)效益的核心指標(biāo)3.看粗企業(yè)獲利能力在同行業(yè)中所處的地位P266

35、總資產(chǎn)報(bào)酬率 =息前稅前利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額*100%=(潤(rùn)總額+利息支出)/平均資產(chǎn)總額*100% P267

36、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況指標(biāo)1.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 2.流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 3.償債能力狀況指標(biāo) 4 .發(fā)張能力狀況指標(biāo) P267

37、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo)：1.財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo) 2.資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況修正指標(biāo) 3.償債能力狀況修正指標(biāo) P270

38、流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債*100% 速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債*100% P273

39、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn)，定量指標(biāo)包括8項(xiàng)基本指標(biāo)和14項(xiàng)修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值。定性指標(biāo)評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來(lái)對(duì)企業(yè)進(jìn)行定性評(píng)價(jià)時(shí)所采用的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，具體用于對(duì)評(píng)議指標(biāo)進(jìn)行綜合分析和評(píng)定分?jǐn)?shù)。資格界限：優(yōu)(A)85以上，良(B)70-85，中(C)50-70，低(D)40-50，差(E)40以下P279

40、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告由封面、正文、附錄。P280

評(píng)價(jià)報(bào)告：3000字左右，切中要害，突出重點(diǎn)，依據(jù)充分，特殊的要說(shuō)明，有明確評(píng)價(jià)結(jié)果和結(jié)論，維護(hù)企業(yè)商業(yè)秘密。

績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法：1、功效系數(shù)法，用于計(jì)量指標(biāo)(基本指標(biāo)或修正指標(biāo))的評(píng)價(jià)計(jì)分，2、輔助方法是綜合分析判斷法，用于評(píng)議指標(biāo)的評(píng)價(jià)計(jì)分。3、定量和定性相結(jié)合計(jì)分法

41、物業(yè)管理報(bào)告：一是按物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者向不同主體提交報(bào)告分三類：1、向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告，是最常見(jiàn)最公開(kāi)的報(bào)告。2、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報(bào)告：企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理報(bào)告正是總經(jīng)理全面了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理情況的重要途徑。3、向投資者或董事會(huì)提交的物業(yè)管理報(bào)告：是投資者或董事會(huì)用來(lái)認(rèn)識(shí)、判斷企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存、適應(yīng)和發(fā)展能力的重要依據(jù)。二是按提交報(bào)告的期間不同分類。物業(yè)管理報(bào)告分為月度物業(yè)管理報(bào)告、季度物業(yè)管理報(bào)告、半年度物業(yè)管理和年度物業(yè)管理報(bào)告P286

42、物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作總結(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)掛管理財(cái)務(wù)報(bào)告 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作計(jì)劃 P287

43、報(bào)告的注意事項(xiàng)：1、突出重點(diǎn)，兼顧一般。向業(yè)主租戶提交，重點(diǎn)說(shuō)明企業(yè)收取多少管理費(fèi)用，具體用在什么地方，企業(yè)未來(lái)的管理工作打算，盈利可少寫或不寫。向企業(yè)高層次管理者提交，關(guān)心是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作完成的情況，要突出這些內(nèi)容。向投資者或董事會(huì)提交，重點(diǎn)在財(cái)務(wù)報(bào)告及其分析上。2、注重時(shí)效，真實(shí)可靠。3、報(bào)告清楚，文字簡(jiǎn)練。P28

備注：詳細(xì)查看教材P278物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及權(quán)數(shù)

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關(guān)注：2013年物業(yè)管理師證書領(lǐng)取  零基礎(chǔ)通關(guān)  物業(yè)管理師報(bào)考條件

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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