為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

三、居民收入因素

通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下 的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上漲。至于對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收人每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化。

四、物價(jià)因素

物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復(fù)雜。通常，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，物業(yè)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當(dāng)于物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致，則表示物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)，例如建筑材料價(jià)格(特別是水泥、鋼材、木材的價(jià)格)、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)的上漲，會(huì)增加物業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上漲。

從較長時(shí)期來看，國內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，物業(yè)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國民收人的增長率。

五、利率因素

利率升降對(duì)物業(yè)價(jià)格有著很大的影響。從成本的角度來看，利率升降會(huì)增加

或降低物業(yè)開發(fā)的投資利息，從而使物業(yè)價(jià)格上升或下降。從物業(yè)需求的角度來看，由于現(xiàn)代購買物業(yè)(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款，物業(yè)管理師培訓(xùn)所以利率升降會(huì)減少或增加物業(yè)需求，從而使物業(yè)價(jià)格下降或上升。從物業(yè)價(jià)值是物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于物業(yè)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降或上升。

綜合來看，物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，物業(yè)價(jià)格會(huì)上升。

六、匯率因素

在國際物業(yè)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響物業(yè)的投資收益。例如，一個(gè)外國投資者以一定價(jià)格購買了一宗物業(yè)，此后出售物業(yè)時(shí)，相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，物業(yè)可能升值了，但如果該物業(yè)所在國的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對(duì)于國際交易，其物業(yè)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致物業(yè)投資失敗。相反，如果該物業(yè)所在國的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)物業(yè)沒有升值，但相對(duì)于國際交易也會(huì)獲得較好的物業(yè)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國

外資金購買該國物業(yè)，從而會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格上漲；相反，會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格下降。

七、物業(yè)稅收因素

有關(guān)物業(yè)的不同稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響是不同的?？蓪⒂嘘P(guān)物業(yè)的稅收分為物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的、物業(yè)交易環(huán)節(jié)的和物業(yè)保有環(huán)節(jié)的。另 外，考察物業(yè)稅收政策對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響，應(yīng)當(dāng)注意課稅的轉(zhuǎn)嫁問題。如果某種 對(duì)物業(yè)的稅收可以通過某種途徑部分或全部轉(zhuǎn)嫁出去，那么它對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響 就小，甚至不起作用。

增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上升；相反，會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降。

在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)抑制物業(yè)需求，從而會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降；而增加賣方的稅收，如收取土地增值稅，會(huì)使物業(yè)價(jià)格上升。

直接或間接地對(duì)保有物業(yè)課稅(如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市物業(yè)稅)，實(shí)際上是減少了利用物業(yè)的收益，因而會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格低落；相反，降低甚至取消對(duì)保有物業(yè)課稅，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上升。

八、城市規(guī)劃因素

城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響，特別是對(duì)城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)(用途)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來看，工業(yè)、商業(yè)、居住等不同用途對(duì)土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途(比如是用于工業(yè)、商業(yè)還是居住或綠化)對(duì)土地價(jià)格有著很大的影響。規(guī)定用途對(duì)土地價(jià)格的影響可從兩個(gè)方面來看：①就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià)；②從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價(jià)的作用。但是，如果規(guī)定用途不妥，缺乏科學(xué)的理論和方法，也會(huì)兩敗俱傷，既降低單塊土地的價(jià)格，也會(huì)降低整片土地的利用率，從而使地價(jià)下降。規(guī)定用途對(duì)地價(jià)的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：如果城市的發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，但如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價(jià)必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì)成倍上漲。

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