為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習2014年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材《物業(yè)管理實務(wù)》的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》相關(guān)知識點，希望對您參加本次考試有所幫助！

第一節(jié)早期介入

一、早期介入的必要性

(一)物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)存在的問題

物業(yè)建設(shè)和銷售過程中，建設(shè)項目由于多種原因往往會存在一些問題，主要表現(xiàn)在：

(1)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計和施工安裝存在問題，如設(shè)備配置不當、停車位不足、物業(yè)工程質(zhì)量缺陷等;

(2)建設(shè)單位不按規(guī)定提供物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理用房、物業(yè)檔案資料缺漏等;

(3)工程質(zhì)量保修和工程遺留問題處理不及時;

(4)建設(shè)單位從自身利益的考慮，將部分開發(fā)建設(shè)的責任和義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)承擔;

(5)建設(shè)單位在售房時向業(yè)主作出不合理的物業(yè)管理承諾，使物業(yè)管理企業(yè)承擔不合理的責任等。

(二)早期介入的必要性

在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入活動，將長期積累的物業(yè)管理知識與經(jīng)驗應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。

二、早期介入的作用

(一)優(yōu)化設(shè)計

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對物業(yè)的品位和環(huán)境要求越來越高，這使得建設(shè)單位在開發(fā)過程中除了要執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標準外，還應(yīng)考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全和舒適等因素。物業(yè)管理企業(yè)可從業(yè)主(或物業(yè)使用人)及日后管理的角度，就房屋設(shè)計和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè)施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計更加優(yōu)化、完善。

(二)有助于提高工程質(zhì)量

在物業(yè)的建設(shè)過程中，物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢幫助建設(shè)單位加強工程質(zhì)量管理，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計、施工過程中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施工過程中及時得到解決，避免在日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費，提升物業(yè)品質(zhì)。

(三)有利于了解物業(yè)情況

對物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運行管理和維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作，必須對物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。物業(yè)管理企業(yè)可以通過早期介入，如對于圖紙的改動部分做好記錄，對設(shè)備安裝、管線布置尤其是隱蔽工程狀況進行全過程跟蹤等，充分了解所管物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對癥下藥”。

(四)為前期物業(yè)管理作充分準備

物業(yè)管理企業(yè)可利用早期介入的機會，逐步開展制訂物業(yè)管理方案和各項規(guī)章制度、進行機構(gòu)設(shè)計、招聘人員、實施上崗培訓(xùn)等前期物業(yè)管理的準備工作，方便物業(yè)移交后物業(yè)管理各項工作的順利開展。同時，通過在早期介入過程中與各方的磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信、治安、綠化等部門之間的關(guān)系，為日后管理建立暢通的溝通渠道。

(五)有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

早期介入是物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，建設(shè)單位可以得到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)支持，開發(fā)出市場定位準確、功能使用考慮周全、業(yè)主滿意的物業(yè)，促進物業(yè)的銷售。同時，建設(shè)單位還可以通過引入高水平的物業(yè)管理咨詢提升自身的品牌。

[案例]

某物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，總建筑面積達40余萬m2，屬多層、中高層住宅物業(yè)，項目分三期建設(shè)，是當?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目。整個小區(qū)的建設(shè)申報了國家安居示范工程小區(qū)，是該市重點工程之一，倍受當?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個項目建設(shè)經(jīng)營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)，并由其負責該項目物業(yè)管理的早期介入工作。

良好的物業(yè)管理品牌提高了這個商品房小區(qū)的知名度，同時早期介入物業(yè)銷售初期綜合環(huán)境的設(shè)計，使該項目與該市同類建設(shè)項目相比，具有更高的經(jīng)濟效益和社會效益。

1.在經(jīng)濟效益方面

首期16萬m2很快售完，二期銷售勢頭強勁，部分戶型出現(xiàn)搶購熱潮，房價也從前期最初的1200元/m2，達到二期銷售時的1500元/m2，開發(fā)建設(shè)單位的實際收入超出預(yù)期，前期購房者也享受到了物業(yè)升值帶來的收益。

2.在社會效益方面

(1)該小區(qū)已被當?shù)卣付閰⒂^點和示范小區(qū)，成為了當?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。

(2)該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為提高當?shù)匚飿I(yè)管理水平，增強物業(yè)管理消費意識起到了積極的促進作用。

(3)該項目成功后，建設(shè)單位的品牌形象得到大幅度提升，使其他建設(shè)單位提高了對物業(yè)管理的認識。

三、早期介入的內(nèi)容

(一)可行性研究階段

1.內(nèi)容

(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式;

(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容;

(3)根據(jù)目標客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標準;

(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準;

(5)設(shè)計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

2.方法和要點

(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進行總體策劃。

(2)除對物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強的管理人員承擔項目管理工作。

[案例]

物業(yè)項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費者的定位是當?shù)刂械褪杖腚A層，在項目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場定位為當?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見，重點是提出配套設(shè)施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

(4)確定了物業(yè)管理早期介人和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標和要求。

實踐證明，這幾條意見和建議對建設(shè)單位非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準確地進行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業(yè)績就是證明。

(二)規(guī)劃設(shè)計階段

1.內(nèi)容

(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議;

(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議;

(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進意見;

(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。

2.方法和要點

(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議。

(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計或從使用維護等角度上對設(shè)計方案進行調(diào)整，使項目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進項目的成功，降低開發(fā)風險。設(shè)計上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和

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（責任編輯：中大編輯）

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