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加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提1

由于前期物業(yè)管理具有一定特殊性，現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，認(rèn)真研究前期物業(yè)管理中的問(wèn)題，對(duì)規(guī)范前期物業(yè)管理、保障前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理中的矛盾和糾紛，增強(qiáng)前期物業(yè)管理透明度，加強(qiáng)前期物業(yè)管理具有十分重要的意義。

本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題，闡明加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、前期物業(yè)管理的定位

前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。因此，商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶(hù)）過(guò)渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘 物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”它準(zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”

二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的主要基礎(chǔ)。常言道：“萬(wàn)丈高樓平地起”，基礎(chǔ)是高樓大廈建設(shè)的保障。

物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法和單個(gè)業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，只能在成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)選聘之后，由業(yè)主委員會(huì)代表 全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說(shuō)，物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。然而，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，業(yè)主人住是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，不可能同時(shí)人住。物業(yè)從開(kāi)始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會(huì)，按《重慶物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主人住率50%，滿(mǎn)兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設(shè)的過(guò)程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個(gè)不同的階段：前期物業(yè)管理法律關(guān)系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內(nèi)容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。

加強(qiáng)前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購(gòu)房人）的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，還能減少開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)的使用功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷(xiāo)售。同時(shí)，加強(qiáng)了前期物業(yè)管理 ，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對(duì)主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問(wèn)題。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏” .前期物業(yè)管理是實(shí)施 物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是后期物業(yè)管理的前提。

三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容確定了其特殊性

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專(zhuān)章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內(nèi)容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)。《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容分為14個(gè)部分，例如：1 、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；2 、物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護(hù)和管理；4、公共場(chǎng)所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通；5 、公共秩序安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)作管理和服務(wù)等內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設(shè)的實(shí)際和服務(wù)事項(xiàng)的需要和要求共同約定。

（二）前期物業(yè)招投標(biāo)是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式采取公開(kāi)招標(biāo)和邀標(biāo)的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過(guò)程。《招標(biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標(biāo) 的基本依據(jù)，物業(yè)招投標(biāo)在招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)以及依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個(gè)環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

（三）業(yè)主臨時(shí)公約是由開(kāi)發(fā)商制定。業(yè)主臨時(shí)公約是維 護(hù)物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理 活動(dòng)中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專(zhuān)家認(rèn)為業(yè)主公約可以稱(chēng)之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對(duì)業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為，對(duì)物業(yè)的維護(hù)、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責(zé)任落實(shí)在開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

（四）物業(yè)承接驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，進(jìn)行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是實(shí)施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物 管企業(yè)往往無(wú)法進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收。一些物管企業(yè)為擴(kuò)大規(guī)模，在物業(yè)承接驗(yàn)收中敷衍了事，帶來(lái)后期大量的物業(yè) 矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設(shè)施中的問(wèn)題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營(yíng)企業(yè)“替人受過(guò)”。

因此，物業(yè)承接驗(yàn)收不可忽視。應(yīng)嚴(yán)格對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，特別是管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等，嚴(yán)格地進(jìn)行承接驗(yàn)收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝質(zhì)量責(zé)任、管理維護(hù)責(zé)任，以保證開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，提供開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買(mǎi)受人的物業(yè)管理消費(fèi)權(quán)益。

應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部1997年7月1日發(fā)布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》的內(nèi)容，對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

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