3.《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會的主要職責有：

(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。

(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。

(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施。

(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。

4.與甲物業(yè)公司簽訂的合同為一般經(jīng)濟合同，雙方非法定或合同約定原因不得隨意解除。雖經(jīng)業(yè)主大會2/3以上投票權業(yè)主投票決定，但若甲物業(yè)公司沒有違反解除合同的約定， 也沒有出現(xiàn)可以解除合同的行為，則業(yè)主大會不得單方面解除與甲物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)服 務合同。

18某物業(yè)項目建筑面積30萬㎡，可收物業(yè)服務費用面積27萬㎡，每年計劃成本375萬元，現(xiàn)在進行招投標。有一物業(yè)公司管理項目多層住宅20萬㎡，高層住宅20萬㎡，別墅4萬㎡，該項目投標做了一個物業(yè)費的核算，總共包括以下項目：

(1)人工費：

①人員工資及按比例計提的保險費用和福利費用：包括公司分管項目副總經(jīng)理的工資、項目經(jīng)理的工資和社會保險;

②補充養(yǎng)老金;

③項目人員年終績效獎勵。

(2)工程保修費。

(3)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生材料費。

(4)裝修工程垃圾清運費。

(5)對社會的愛心捐贈。

(6)用于項目的固定資產(chǎn)折舊。

(7)項目履約保證金。

(8)共用設施設備及公眾責任保險金。

(9)公共區(qū)域維修保養(yǎng)費。

(10)公共秩序維護費。

問題

1.根據(jù)該投標物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該物業(yè)公司管理資質(zhì)等級為哪類?

2.案例中的資質(zhì)等級證書應由誰頒發(fā)?

3.說明該物業(yè)公司的注冊資本范圍和物業(yè)管理專業(yè)人員的分配。

4.以上費用哪些不能計人物業(yè)服務成本? 本題共26分

參考答案:

1.根據(jù)該投標物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該物業(yè)公司資質(zhì)等級為二級。二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)中關于面積的規(guī)定為：“管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬㎡;②高層住宅5萬㎡;③獨立式住宅(別墅)8萬㎡;④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬㎡”，而本案例中該物業(yè)服務企業(yè)目前管理項目超過兩種類型，且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占相應計算基數(shù)的百分比之和為：

多層住宅：20/100=20%;

高層住宅：20/50=40%;

別墅：4/8=50%;

20%+40%+50%=ll0%>100%，符合條件。據(jù)此判斷該公司資質(zhì)等級為二級。

2.二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。

3.該物業(yè)公司的注冊資本應為人民幣300萬元以上;物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、 經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人，其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。

4.不能計人物業(yè)服務成本的費用有：公司分管項目副總經(jīng)理的工資、補充養(yǎng)老金、項目人 員年終績效獎勵、工程保修費、項目履約保證金、裝修工程垃圾清運費、對社會的愛心捐贈。

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（責任編輯：中大編輯）

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