為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》歷年來考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2014年全國物業(yè)管理師考試。

一、設(shè)備更新原因分析

設(shè)備更新源于設(shè)備的磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損，設(shè)備磨損是有形磨損和無形磨損共同作用的結(jié)果。

(一)設(shè)備的有形磨損(物質(zhì)磨損)

指設(shè)備在使用(或閑置)過程中所發(fā)生的實(shí)體磨損。

1. 第Ⅰ類有形磨損：外力作用下(如摩擦、受到?jīng)_擊、超負(fù)荷或交變應(yīng)力作用、受熱不均勻等)造成的實(shí)體磨損、變形或損壞。

2. 第Ⅱ類有形磨損：自然力作用下(生銹、腐蝕、老化等)造成的磨損。

(二)設(shè)備的無形磨損(精神磨損)

指表現(xiàn)為設(shè)備原始價值的貶值，不表現(xiàn)為設(shè)備實(shí)體的變化和損壞。

1. 第Ⅰ類無形磨損：設(shè)備制造工藝改進(jìn)→制造同種設(shè)備的成本↙→原設(shè)備價值貶值

2. 第Ⅱ類無形磨損：技術(shù)進(jìn)步→出現(xiàn)性能更好的新型設(shè)備→原設(shè)備價值貶值

(三)設(shè)備的綜合磨損

二、設(shè)備磨損的補(bǔ)償形式

1. 局部補(bǔ)償

對有形磨損：修理

對無形磨損：進(jìn)行現(xiàn)代化技術(shù)改造

2. 完全補(bǔ)償：更換

用原型設(shè)備更換

用新型設(shè)備更換

三、設(shè)備更新的特點(diǎn)分析

1.設(shè)備更新的中心內(nèi)容是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命

(1)自然壽命(物理壽命)。它是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到報廢的全部時間過程。自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。

(2)技術(shù)壽命。它是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間。技術(shù)壽命的長短，主要取決于無形磨損的速度。

(3)經(jīng)濟(jì)壽命，是從經(jīng)濟(jì)角度看設(shè)備最合理的使用期限，它是由有形磨損和無形磨損共同決定的。具體來說是指能使投入使用的設(shè)備等額年總成本(包括購置成本和運(yùn)營成本)最低或等額年凈收益最高的期限。在設(shè)備更新分析中，經(jīng)濟(jì)壽命是確定設(shè)備最優(yōu)更新期的主要依據(jù)。

2.設(shè)備更新分析應(yīng)站在咨詢者的立場分析問題

設(shè)備更新問題的要點(diǎn)是站在咨詢師的立場上，而不是站在舊資產(chǎn)所有者的立場上考慮問題。咨詢師并|考試大|不擁有任何資產(chǎn)，故若要保留舊資產(chǎn)，首先要付出相當(dāng)于舊資產(chǎn)當(dāng)前市場價值的現(xiàn)金，才能取得舊資產(chǎn)的使用權(quán)。這是設(shè)備更新分析的重要概念。

3.設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量

在分析中只考慮今后所發(fā)生的現(xiàn)金流量，對以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉入成本，因?yàn)樗鼈兌紝儆诓豢苫謴?fù)的費(fèi)用，與更新決策無關(guān)，故不需再參與經(jīng)濟(jì)計算。

4.只比較設(shè)備的費(fèi)用

通常在比較更新方案時，假定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費(fèi)用進(jìn)行比較。

5.設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主

由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進(jìn)行比較

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