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家中失竊少交物管費勝訴

認為物業(yè)公司未能盡職盡責處理小區(qū)事務，單元內缺少無障礙通道、物業(yè)監(jiān)管不到位造成家中失竊等，東方城市花園業(yè)主兩年前便中止繳納物業(yè)費，物業(yè)催討不成直接將拖欠物業(yè)費業(yè)主告上法庭。業(yè)主謝先生表示，2004年9月入住后，發(fā)現(xiàn)單元內缺少無障礙通道。謝先生隨后多次就此問題向物業(yè)公司提出建議，但“從來沒有任何回音或解釋”。在認為沒有享受應得權益的情況下，謝先生從2005年4月起暫停繳納物業(yè)費用。今年春節(jié)過后，謝先生發(fā)現(xiàn)自家單元內開始修建無障礙通道。“我立即興沖沖去物業(yè)繳費。”但工作人員卻告知，必須連同拖欠的物業(yè)費一起交齊，否則不予受理。而謝先生認為，對于“應得而未得的服務”的部分理應從物業(yè)費中扣除，“但遭到了物業(yè)公司的否決。”隨即謝先生收到了法院的傳票。小區(qū)物業(yè)公司以拖欠物業(yè)費為由將其告上法庭。業(yè)主陳女士表示，2005年3月，包括自己在內的4戶業(yè)主失竊。“承諾24小時有保安值班卻出現(xiàn)多戶業(yè)主失竊，就是物業(yè)失職。”陳女士因此拒繳物業(yè)費用。最后，謝先生和陳女士因為小區(qū)配套設施不符合售房合同標準而被減免部分物業(yè)費。

專家解讀

拒交少交物業(yè)費必須視情況而定

“與《物權法》相關規(guī)定對應的條例，可以參照于2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》第36條。該規(guī)定指出，物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。”上海聯(lián)業(yè)律師事務所馬永健律師進一步表示，業(yè)主能否以物業(yè)服務不到位為由拒交或者少交物業(yè)費，必須視具體情況而定。首先，業(yè)主和物業(yè)是否在購房合同中對物業(yè)提供的服務和設施標準進行具體的約定。其次，物業(yè)的服務不到位是否直接導致了業(yè)主的權益受損。物業(yè)糾紛逐漸增多，多是集中在業(yè)主對物業(yè)公司服務不滿上。在該類糾紛中，多數(shù)業(yè)主都采用拒付物業(yè)費的方式來表達不滿，一旦物業(yè)公司起訴，業(yè)主往往因時過境遷，舉不出物業(yè)公司違約的證據(jù)而敗訴，或是接受調解。因此業(yè)主應依法維權。在發(fā)生爭議時業(yè)主不能一味用拒付物業(yè)費的消極方式來對待。一是要積極溝通協(xié)商；二是要留下物業(yè)公司不履行義務的證據(jù)，比如將不達標物業(yè)設施或小區(qū)臟亂的環(huán)境拍照留存，為今后法律訴訟的舉證提供必要依據(jù)。

法條規(guī)定

《物權法》第八十三條：業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、賠償損失。

《物權法》第三十七條：侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。

律師提醒

業(yè)主在和開發(fā)商簽訂商品房預售合同時，一定要擦亮眼睛，仔細閱讀合同中對物業(yè)管理和具體配套服務設施等相關條文。一般物業(yè)服務都是有級別標準的，并依此為收費依據(jù)。如果物業(yè)在今后的日常管理服務中沒有達到合同中約定的級別標準，業(yè)主可以依此要求物業(yè)扣除與未達標服務相對應的物業(yè)費用

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