為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復習物業(yè)管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業(yè)管理師考試。

第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

1、房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以示的，世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。P20

2、投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。P20

3、房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。P20

4、房地產(chǎn)直接投資(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。(2)房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)P21

5、房地產(chǎn)間接投資(1)房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資：債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。(2)投資于房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)：使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用(3)購買住房抵押支持證券(MBS)P21

1.房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

2.投資于房地產(chǎn)投資信托基金 優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定;第二，流動性較好，容易轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。

按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。

6、房地產(chǎn)投資的特性(1)位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要一個特性;(2)壽命周期長，房地產(chǎn)壽命可區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命(3)適應性(4)各異性：是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)(5)政策影響性(6)專業(yè)管理依賴性(7)相互影響性P22

7、(一)房地產(chǎn)投資之利(1)相對較高的收益水平(2)能夠得到稅收方面的好處(3)易于獲得金融機構(gòu)的支持(4)能抵消通貨膨脹的影響(5)提高投資者的資信等級P25

(二)房地產(chǎn)投資之弊(1)流動性差(2)投資數(shù)額巨大(3)投資回收期較長(4)需要專門的知識和經(jīng)驗P26

8、房地產(chǎn)投資風險的定義：從房地產(chǎn)投資的角度來說同，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小，完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。P27

9、風險與不確定性：標準方差越小，風險越小;標準方差越大，風險就越大。P27

10、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入的資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。人們把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風險。P28

11、面臨的系統(tǒng)風險有：1)通貨膨脹風險2)市場供求風險3)周期風險4)變現(xiàn)風險5)利率風險6)政策風險7)或然損失風險P28

12、(一)通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。按長期固定租金方式出租其所擁有的物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由租戶承擔的風險。

由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調(diào)整其要求的最低收益率，來減輕該風險對實際收益影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接加和。

(二)周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。(三)變現(xiàn)風險是指急于商品兌換為現(xiàn)金由于折價而導致資金損失的風險。(四)利率風險，利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：(1)是導致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;(2)是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難，利率提高還會抵制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導致房地產(chǎn)價格下降。(五)政策風險是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險收益現(xiàn)金流風險：是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。P28-30

13、個別風險包括：1)收益現(xiàn)金流風險2)未來經(jīng)營費用風險3)資本價值風險4)比較風險5)時間風險6)持有期風險P31-32

14、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響主要體現(xiàn)為：1)根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平2)根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向3)根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機P32-33

15、(1)房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。房地產(chǎn)投資中區(qū)位選擇的特殊重要性。影響房地產(chǎn)投資成敗的要素絕不僅僅是“區(qū)位”，還包括市場宏觀環(huán)境、投資決策的準確性、市場供求狀況、進入房地產(chǎn)市場的時機選擇和在市場上的持續(xù)時間長短、所投資的房地產(chǎn)類型等。所有其他影響要求均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關(guān)。

(2)房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區(qū)位所處的社會經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。

(3)房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。

(4)房地產(chǎn)投資中的區(qū)位，絕對不能簡單地①將其理解為地理位置②還應重點考察其在城市社會經(jīng)濟活動中的位置③在整體市場供求關(guān)系中的位置④在未來城市發(fā)展建設中的位置P34-35

16、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求：(1)居住物業(yè)(2)寫字樓物業(yè)(3)零售商業(yè)物業(yè)(4)工業(yè)物業(yè)

(1)居住物業(yè)：1)市政公用和公建配套設施完備的程度2)公共交通便捷程度3)環(huán)境因素4)居民人口與收入P35

(二)寫字樓物業(yè)

1.與其他商業(yè)設施接近的程度。2.周圍土地利用情況和環(huán)境。3.易接近性。

(三)零售商業(yè)物業(yè)

取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項目所處地點5～15kin的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的15%～20%來自該區(qū)域;邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的5%～15%。

(四)工業(yè)物業(yè)

當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等

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（責任編輯：中大編輯）

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