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三大問題困擾我國物業(yè)管理行業(yè)

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)近期組織的行業(yè)生存狀況調(diào)查，物業(yè)管理行業(yè)近年來行業(yè)平均利潤(rùn)率出現(xiàn)下降趨勢(shì)。調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，全國接受調(diào)查的4600家企業(yè)中，僅有40.07%的企業(yè)盈利，平均盈利額81.28萬元/年；有40.76%的企業(yè)虧損，平均虧損額為37.22萬元/年；另有20%左右的企業(yè)持平或未予披露。

據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)有關(guān)人士介紹，由于物業(yè)管理成本不斷追高，物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格不漲反降，勞動(dòng)力成本提高等原因，造成物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率明顯下降，物業(yè)管理行業(yè)面臨較大的生存壓力。

最近一段時(shí)間，部分城市接連出現(xiàn)一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出在管項(xiàng)目的情況。據(jù)了解，企業(yè)退出的大都是已售公房、老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)。由于已售公房小區(qū)當(dāng)初確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，拆遷戶小區(qū)普遍存在服務(wù)費(fèi)收繳率低等問題，致使收不抵支一直困擾物業(yè)企業(yè)。近兩年人工和材料成本大幅度增加，而管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻未能同步增長(zhǎng)，一些企業(yè)難以為繼，選擇退出以減少虧損。

其次，企業(yè)用工問題愈見緊張。以深圳市為例，目前居高不下的用工成本、愈演愈烈的用工荒，再加上物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的政策性下降，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入工資水平低和員工流失率高的惡性循環(huán)中。有的企業(yè)秩序維護(hù)員常年流動(dòng)不斷，時(shí)有青黃不接，難以完成小區(qū)秩序維護(hù)任務(wù)，給小區(qū)秩序維護(hù)帶來隱患。

第三，專業(yè)人員短缺日益嚴(yán)重，操作人員流失問題凸顯。近年來，由于物業(yè)管理規(guī)模迅速擴(kuò)大，加上行業(yè)從業(yè)人員的工資待遇低、工作強(qiáng)度高、工作壓力大，許多從業(yè)人員選擇了離開，轉(zhuǎn)行到其他條件相對(duì)好的行業(yè)，致使專業(yè)人員供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。這種狀況先是從高層管理人員開始，逐漸蔓延到基層從事操作的員工，維修人員和秩序維護(hù)員的短缺和高流動(dòng)性問題已經(jīng)凸顯。

針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，業(yè)內(nèi)人士提出，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出在管項(xiàng)目的問題，應(yīng)建立困難群體住區(qū)的管理保障機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的大都是低收入群體較集中的老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)，有關(guān)部門應(yīng)抓緊研究解決對(duì)策：比如政府給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼或減免物業(yè)管理稅費(fèi)，建立業(yè)主自管的機(jī)制等。要著眼于建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)按照合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主樹立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)。

其次，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)實(shí)行全員勞動(dòng)合同制，使勞動(dòng)用工制度更加合法規(guī)范。充分挖掘無固定期限勞動(dòng)合同的激勵(lì)作用，通過與長(zhǎng)期服務(wù)企業(yè)的員工簽訂無固定期限勞動(dòng)合同，主動(dòng)賦予員工對(duì)企業(yè)的歸宿感，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，激發(fā)員工對(duì)企業(yè)的責(zé)任心和奉獻(xiàn)精神，實(shí)現(xiàn)勞資關(guān)系的和諧穩(wěn)固。

同時(shí)，挖潛節(jié)流創(chuàng)新經(jīng)營，改善行業(yè)生存狀態(tài)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡量做小企業(yè)的內(nèi)部成本，比如通過專業(yè)化分包式，在嚴(yán)格監(jiān)管的前提下，將清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、電梯維保等專項(xiàng)服務(wù)分包給相應(yīng)的專業(yè)化隊(duì)伍，既可以減少操作層的員工人數(shù)，降低勞動(dòng)力成本，也可以避免直接雇傭帶來的勞資糾紛和用工難問題

物業(yè)管理激活經(jīng)濟(jì)鏈

物業(yè)管理與房產(chǎn)好比軟件和硬件的關(guān)系，如果后期管理跟不上，再好的物業(yè)也很快失去生命力。千千萬萬的業(yè)主在購房之后，物業(yè)管理就是維系其長(zhǎng)期生活甚至一生一世幸福的所在。草坪不剪，屋漏不修，垃圾不收，這些看似微不足道的煩惱都會(huì)嚴(yán)重騷擾居民的生活。順馳的物業(yè)公司屬于集團(tuán)下屬的單位，在天津?qū)儆谝?guī)模最大的物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)將近30個(gè)小區(qū)、2萬戶居民的物業(yè)服務(wù)工作。順馳的物業(yè)管理對(duì)增加其產(chǎn)品的附加值，提升品牌價(jià)值，促進(jìn)客戶資源的再生方面，作用很大。

抵抗經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，與自身經(jīng)營狀況的好壞密不可分。雖然物業(yè)管理已經(jīng)受到買房人的普遍重視，但從經(jīng)濟(jì)運(yùn)營的角度看，這個(gè)行業(yè)在整體上還顯得步履艱難。物管企業(yè)面臨的矛盾是，業(yè)主要求過高，而自身抵抗經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。官方數(shù)字顯示，在天津市有70%的物業(yè)公司虧損經(jīng)營，最近又累計(jì)出現(xiàn)了40余家公司因難以為繼取消了與所服務(wù)小區(qū)的合作。就在這樣的背景下，管理著順馳旗下全部樓盤的順馳物業(yè)管理公司，一方面因規(guī)模最大而擔(dān)當(dāng)著業(yè)界龍頭的角色，一方面靈活尋找運(yùn)營商機(jī)，為行業(yè)前景帶來了光明的生機(jī)和活力。他們?yōu)榱颂岣邔I(yè)化服務(wù)而在內(nèi)部成立的各專業(yè)分支公司，他們以客戶為導(dǎo)向而從外部整合的社區(qū)服務(wù)商，都開啟了行業(yè)的先河。

最早的時(shí)候，天津開發(fā)商在銷售樓盤的時(shí)候，為了促銷，草草推出物業(yè)管理單，這時(shí)候的物業(yè)公司不過是銷售的道具，當(dāng)然有很多弊端。專家針對(duì)廣泛存在的物業(yè)公司由開發(fā)商衍生這一現(xiàn)象，指出了近親繁殖的種種弊端，而提倡通過市場(chǎng)方式選用外來物業(yè)企業(yè)。但是順馳不是從這個(gè)角度看待物管的功能，他們認(rèn)為同一體系下的物業(yè)公司，更便于協(xié)調(diào)和理順，更便于全方位地服務(wù)業(yè)主，把開發(fā)公司和物業(yè)管理服務(wù)統(tǒng)一為一個(gè)完整過程。比如順馳物業(yè)實(shí)行物業(yè)投訴的第一責(zé)任人制度，即接到投訴的第一個(gè)物業(yè)員工，無論問題屬于開發(fā)部門、銷售部門還是相關(guān)政府部門，都不能推諉，而讓業(yè)主在各個(gè)部門來回奔波，必須全程負(fù)責(zé)到底。讓業(yè)主真正感受到一時(shí)的購房選擇，更選擇了一世的舒適生活。

物業(yè)公司經(jīng)營上的難以為繼，出路不外乎兩條——降低成本支出，還有提高自我造血功能。但是，物業(yè)管理本身就是一個(gè)微利行業(yè)，哪里有空間壓縮開支？順馳物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人齊鐵樹介紹，順馳在提高專業(yè)化服務(wù)方面，拿出了一個(gè)與眾不同的舉措，成立了4個(gè)專業(yè)化公司：設(shè)施維修公司、園林綠化公司、電梯維保公司、智能化公司。目的有兩個(gè)，加大管理力度提高讓業(yè)主滿意的程度和降低成本。拿設(shè)施維修來說，以往遇到漏、滲、裂等不可避免的建筑問題，是物業(yè)部門向建筑施工隊(duì)協(xié)商，在保質(zhì)期內(nèi)由對(duì)方負(fù)責(zé)維修，但肯定維修人員的態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量都不能有效保證。成立自己的公司親力親為，從人員素質(zhì)、服務(wù)態(tài)度、維修質(zhì)量和時(shí)間等很多方面，便于管理，才真正談得上對(duì)業(yè)主的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。從經(jīng)營上講，將這些相關(guān)公司納入物業(yè)公司的體系，降低了風(fēng)險(xiǎn)，降低了成本，特別是依托順馳的開發(fā)規(guī)模，進(jìn)行規(guī)?；\(yùn)營，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司、專業(yè)分支公司和開發(fā)公司的良性循環(huán)。

按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律來說，社會(huì)分工越來越細(xì)，順馳自己成立分支公司會(huì)不會(huì)和社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)相悖？齊鐵樹表示：我們沒有成立自己的建筑施工隊(duì)，也沒有自己的砂石料場(chǎng)，是因?yàn)檫@些跟業(yè)主離得太遠(yuǎn)了。我們所成立的這些公司，都是和我們客戶生活息息相關(guān)的，都是為了提高專業(yè)化水平，更好地為業(yè)主提供服務(wù)。同時(shí)，成立自己的公司還在于在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中提高專業(yè)設(shè)計(jì)水平，使使用功能更好地滿足業(yè)主的需求，這樣也便于后期維保。因此這些新型公司的成立，不是加大了風(fēng)險(xiǎn)，而恰恰是降低了風(fēng)險(xiǎn)。

很多人認(rèn)為物業(yè)管理工作繁瑣、利潤(rùn)微薄，但順馳人卻從來不這么認(rèn)識(shí)。開發(fā)商與物業(yè)是一家，開發(fā)好的產(chǎn)品、營造良好的客戶購買體驗(yàn)、提供周到細(xì)致的物業(yè)服務(wù)都是品牌鏈條中不容忽視的環(huán)節(jié)。其中，物業(yè)管理公司更是聯(lián)系著眾多業(yè)主日常生活的重要一環(huán)，依靠我們優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)，贏得客戶的信任，并進(jìn)一步為廣大業(yè)主提供更多舒適便捷的服務(wù)選擇。我們“整合社區(qū)服務(wù)商”的思路就基于此。我們正在推出一些非傳統(tǒng)項(xiàng)目的服務(wù)，如商務(wù)中心、洗染店、桶裝水站、家政公司、汽車美容等，都引進(jìn)了社會(huì)上的專業(yè)公司，使業(yè)主足不出戶就可享受酒店級(jí)水平的服務(wù)。

當(dāng)然在運(yùn)營這些服務(wù)項(xiàng)目的過程中會(huì)出現(xiàn)一些問題，但是順馳有充分的思想準(zhǔn)備，注意抓主流，保證方向正確，暫時(shí)的困難可以克服和解決。這一點(diǎn)正是順馳文化中注重戰(zhàn)略思考的體現(xiàn)，順馳根據(jù)對(duì)企業(yè)、行業(yè)和外部環(huán)境的透徹理解，敢為人先，能夠富有遠(yuǎn)見地抓住市場(chǎng)先機(jī)。歸根結(jié)底，服務(wù)的不斷超越、滿意于客戶的需求，是順馳始終如一的態(tài)度，無論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售進(jìn)程還是后期的物業(yè)管理，正是這種態(tài)度在推動(dòng)著順馳的發(fā)展，營造著市場(chǎng)先機(jī)，傳播著品牌口碑。

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