《物業(yè)管理實務》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

六、商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金的確定

商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金是物業(yè)租賃的價格，是分期出賣物業(yè)使用價值的貨幣表現(xiàn)，是物業(yè)商品的一種特殊的價格形式。這里重點介紹零售商業(yè)物業(yè)租金的確定。

(一)商業(yè)物業(yè)租金的構(gòu)成

商業(yè)物業(yè)的租金是以一個獨立出租單元的可出租面積為基礎(chǔ)計算的。像寫字樓一樣，商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)的出租是根據(jù)承租人的要求分割成若干個相對獨立的開放空間，商業(yè)物業(yè)租約中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金;此外，承租人還需支付一些代收代繳費用，以支付整體物業(yè)的經(jīng)營成本(包括稅金和保險費)和公用面積的維修費用;承租人還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金。有些客戶僅愿意按營業(yè)額的某一個百分比支付租金，但由于業(yè)主的利益得不到有效的保障，因而一般業(yè)主不愿意采用這種做法，除非整個商業(yè)物業(yè)的營業(yè)額較高且相對穩(wěn)定。

1.基礎(chǔ)租金。基礎(chǔ)租金又稱最低租金，是指承租人租用每平方米可出租面積按月或年支付的最低金額?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與承租人經(jīng)營業(yè)績(營業(yè)額)不相關(guān)的一個最低收入。在確定基礎(chǔ)租金時，必須以價值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟界限，根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金)確定一個基礎(chǔ)租金。

2.百分比租金。當收取百分比租金時，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為承租人的零售商的部分經(jīng)營成果。百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計算，但具體可以按月或季支付。由于百分比租金以零售商的年總營業(yè)額為基數(shù)，其數(shù)量在每個月之間可能有較大的波動，所以百分比租金一般是作為基礎(chǔ)租金的附加部分收取的。

收取百分比租金沒有固定的模式，這取決于物業(yè)的性質(zhì)、地點、承租人生意的類型以及總的經(jīng)濟氣候。百分比租金的計算還可以采取固定百分比和變動百分比兩種形式。變動百分比是租賃雙方商定的百分比隨銷售額超額的數(shù)量的增加而減少，以達到鼓勵承租人提高營業(yè)水平，擴大銷售的目的，以使租賃雙方都獲得相應的好處。

3.代收代繳費用。像寫字樓出租時一樣，當使用毛租約的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時，所有的經(jīng)營費用都應由業(yè)主從其所收的租金中全額支付。然而，許多承租人喜歡純租約的形式，除了支付租金外，還支付一些物業(yè)的經(jīng)營費用，純租約的形式，決定了業(yè)主主要支付哪些費用、哪些費用是屬于代收代繳費用、哪些費用是按承租人所承租的面積占整個物業(yè)總的出租面積的比例來收取、哪些費用主要取決于承租人對設備設施和能源使用的程度，都要在租約中仔細規(guī)定。承租人為了保護自己的利益，有時還要和業(yè)主就租金外的一些主要費用項目(如公用面積維護費用)協(xié)商出一個上限，以使承租人對自己應支付的全部承租費用有一個準確的數(shù)量概念。

(二)零售商業(yè)物業(yè)租金的合理確定

(1)租金應在同類物業(yè)基礎(chǔ)租金價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)所處地理位置、規(guī)模、設備配置、服務水準和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量于價格等方面的差異進行分類，作為定價的調(diào)劑因素，以便合理確定每處、每幢、每層、每間房屋的租金。

(2)在商業(yè)物業(yè)市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)管理公司可根據(jù)市場競爭狀況來決定哪些經(jīng)營費用計入租金，哪些經(jīng)營費用可以單獨收取。當基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)管理公司就要考慮降低經(jīng)營費用，以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。

(3)商業(yè)物業(yè)租金一般分為毛租金、凈租金、百分比租金三種。

(4)租金的調(diào)整。由于商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(對于基本承租人來說，通常為20年以上;主要承租人一般是10年以上;次要承租人也達到3～10年)，因此在租約中必須對租金調(diào)整做出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用，像寫字樓物業(yè)的租約的作用一樣，租金調(diào)整可以按消費者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或雙方商定一個固定的年租增長率。租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費用可根據(jù)每年的實際情況確定。對于基本承租人一般每5年調(diào)整1次，主要承租人可每3年調(diào)整1次，次要承租人可每1年調(diào)整1次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，同時又規(guī)定了一個上調(diào)比例的最高限，以便由承租人承擔最高限以內(nèi)的風險，由業(yè)主承擔最高限以外的風險。

(5)商業(yè)物業(yè)的出租一般以可出租面積計算，可出租面積包括出租單元內(nèi)建筑面積和分攤的公用建筑面積。大型商業(yè)物業(yè)一般至少有一個主要承租人，占用面積很大的百貨商店或超級市場經(jīng)常是商業(yè)物業(yè)內(nèi)的主要承租人;租用面積不大的珠寶店或其他專營商，由于能夠吸引數(shù)量可觀的消費者，因此也常常在大型零售商業(yè)物業(yè)中占有一席之地;快餐店、影劇院、娛樂中心也經(jīng)常被安排在大型零售商業(yè)物業(yè)中，以便為顧客提供與購物相輔相成的快餐、娛樂服務。對于負責大型商業(yè)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司來說，對物業(yè)的分類、物業(yè)所處商業(yè)區(qū)域的競爭條件分析、商業(yè)物業(yè)位置及準確地測量商業(yè)物業(yè)的建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場價值的最大化。

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（責任編輯：中大編輯）

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