物業(yè)資源

物業(yè)資源有兩重含義：一是物業(yè)管理區(qū)域內可直接使用或經營的資源，如可租售的物業(yè)空間、場地(停車場、網球場等);二是由物業(yè)建筑、配套設施設備和場地派生出的可經營資源，如屋頂廣告(牌)、電梯廣告(位)、庭院和車場廣告等。

物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)資源經營管理中，要明確物業(yè)資源的歸屬，合理確定利益分成，依法維護業(yè)主和自身利益。

(一)物業(yè)資源的界定

1.從所有權上劃分。

(1)單一產權物業(yè)。

例如政府機關辦公樓、企業(yè)自建自用辦公樓等，單一產權的物業(yè)資源均為其業(yè)主所有。通常，業(yè)主可通過物業(yè)服務委托合同授權物業(yè)服務企業(yè)在實施物業(yè)管理服務的同時有條件地開展經營管理，并依據其貢獻大小給予適當的酬金或收益分成。

(2)區(qū)分所有權物業(yè)。

物業(yè)服務企業(yè)經常管理的是住宅小區(qū)一類區(qū)分所有權物業(yè)，在這類物業(yè)中，除了業(yè)主專有部分以外，還有業(yè)主共有部分。

共有部分又可細分為部分共有和全體共有。例如，一個小區(qū)內有10棟樓房，每一棟樓房的電梯、天臺(亦稱天面、屋面)等屬于該棟樓宇業(yè)主部分共有;而小區(qū)里的道路、綠地、圍墻等則為10棟樓宇全體業(yè)主所共有。

通常，住宅小區(qū)里可以作為物業(yè)服務企業(yè)經營的物業(yè)資源的權屬可劃分為以下幾種類型：①屬發(fā)展商所有：例如小區(qū)停車場、會所等設施。如果發(fā)展商沒有將這些設施在合同中約定為他人所有，則這些設施的所有權屬于開發(fā)商。此時，發(fā)展商可以將自有停車場的部分使用權和收益權轉讓給物業(yè)服務企業(yè)，以彌補物業(yè)服務企業(yè)的虧損。②屬政府所有：如人防工程等，這部分空間的使用權和收益權的歸屬存在著理論和實踐上的很多爭議。③屬業(yè)主共有：一般來說，除去上述①、②之外的可經營物業(yè)部分均屬業(yè)主所共有。如利用小區(qū)道路、綠地改建的露天停車位，物業(yè)管理用房等。

2.從物業(yè)使用屬性上劃分

從物業(yè)使用屬性上劃分，可將物業(yè)資源分為內部資源和關聯(lián)資源，內部空間和附屬空間。例如，小區(qū)門口空地、道路、綠化帶可以看作物業(yè)關聯(lián)資源，小區(qū)上空一定范圍的空間可以看作為物業(yè)附屬空問，這些資源和空間通過合理利用也能為業(yè)主和企業(yè)帶來一定的經濟效益。

(二)物業(yè)資源的經營管理原則

在取得相關利益人授權的情況下，物業(yè)服務企業(yè)可以進行各種形式的經營。關于什么物業(yè)資源可以經營，什么資源不能經營，并沒有一個固定的標準，但應該遵循以下原則。

1.不可越權經營

在物業(yè)資源的開發(fā)經營過程中，物業(yè)服務企業(yè)必須取得相關權益人的授權。如果未經授權就擅自經營，屬于侵權行為，輕則要承擔經濟賠償等民事責任，重則可能被追究行政、刑事責任。

對小區(qū)場地一類共有部分，物業(yè)服務企業(yè)須在征得業(yè)主大會同意并與業(yè)主委員會簽署相關協(xié)議的前提下方可開展經營活動。

2.不妨礙物業(yè)管理基本服務的開展

物業(yè)服務企業(yè)經營活動應在做好物業(yè)管理基本服務的基礎上開展。如果因為經營物業(yè)資源而忽略了對業(yè)主的基本服務和對物業(yè)的日常管理，就成為本末倒置之舉。

3.規(guī)避經營活動中的風險

任何經營都有風險，物業(yè)資源經營也不例外，甚至有些經營面臨的風險還很大。物業(yè)服務企業(yè)在做經營決策時，必須對各種風險因素進行綜合考量并做好抵御風險的各種準備。

4.正確把握不同物業(yè)管理發(fā)展階段的經營特性

我國物業(yè)管理的發(fā)展歷史不長，各種法律法規(guī)和市場規(guī)則尚待完善，因而在物業(yè)經營管理實踐中還存在著很多的不確定性和模糊地帶。物業(yè)服務企業(yè)在經營物業(yè)資源時，尤其要對以下事項給予充分注意。

(1)業(yè)主意見不一致時的處理。

《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！钡趯嶋H利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經營時，業(yè)主意見往往不能統(tǒng)一，此時物業(yè)服務企業(yè)應當做好宣傳，說明利害得失，爭取大多數業(yè)主(雙過半)的同意。同樣對于歸屬于業(yè)主的經營所得，究竟是用于補充專項維修資金還是作為他用，或直接分配給每位業(yè)主，也必須征得大多數業(yè)主的同意。

(2)物業(yè)管理不同階段的經營處理。

對于像住宅小區(qū)一類物業(yè)來說，物業(yè)管理一般情況下分為兩個階段：一是業(yè)主大會尚未成立。此時物業(yè)共用部位、共用設施設備經營權實質上掌握在發(fā)展商手中。發(fā)展商如果把操作性的經營權委托給物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)接受委托時，要明確經營范圍和收益用途。如果收益不是主要用于全體業(yè)主受益的方向，物業(yè)服務企業(yè)要給予必要的提醒，并注意以合同等方式回避自身風險。二是業(yè)主大會已經召開、業(yè)委會已經成立。此時物業(yè)服務企業(yè)應在業(yè)主大會授權的范圍內，按照與業(yè)主委員會達成的協(xié)議或協(xié)商意見依法開展物業(yè)資源經營，獲得應得的酬金或分成收益。

5.獲取物業(yè)資源的途徑

在各類物業(yè)資源中，只有物業(yè)服務企業(yè)有權自由處置和經營的物業(yè)資源才能帶來最大的收益。物業(yè)服務企業(yè)獲取物業(yè)資源的途徑有：

(1)向開發(fā)商爭取。

物業(yè)服務企業(yè)可以在早期介入和接管物業(yè)時與開發(fā)商簽訂契約，約定由開發(fā)商低價提供一定的商業(yè)用房給物業(yè)服務企業(yè)，以彌補前期物業(yè)管理的投入或者沖抵部分開辦費用。也可爭取在合同中約定，屬于開發(fā)商產權的停車場、會所、游泳池、網球場等設施的經營收益權歸屬物業(yè)服務企業(yè)所有。

(2)購買或租用商業(yè)網點。

物業(yè)服務企業(yè)還可以購買或者租用商業(yè)用房。其中，租用是主要方式。因為購買商業(yè)用房進行經營，涉及企業(yè)投資及經營方向問題，也涉及將來若業(yè)主不再續(xù)簽合同后的經營問題，這些問題勢必牽扯物業(yè)服務企業(yè)大量的精力，不利于主業(yè)的發(fā)展。

6.區(qū)別不同物業(yè)類型及業(yè)主群體

物業(yè)資源經營要與物業(yè)的整體風格及業(yè)主群體的特征相符合。例如，在政府機關辦公樓內一般不進行物業(yè)資源經營;在普通住宅區(qū)適宜于開展日常生活類服務經營。

7.開展統(tǒng)一的專業(yè)化經營

物業(yè)服務企業(yè)可以成立專門機構，對所服務區(qū)域的物業(yè)資源進行統(tǒng)一的專業(yè)化經營與管理。這樣，一方面可以更好地匯聚需求信息，整合社會力量，降低經營成本;另一方面可以協(xié)調經營與服務管理的矛盾，物業(yè)服務中心專心致志做好管理與服務工作，避免因分心經營而導致服務質量下降。

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（責任編輯：中大編輯）

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