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物業(yè)的承接查驗

物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗。它分為新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗兩種類型，前者發(fā)生在建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。物業(yè)的承接查驗是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對以后的物業(yè)管理服務至關(guān)重要。

第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗

在物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進行承接查驗。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準備充足時，物業(yè)的承接查驗也可以和建設工程的竣工驗收同步進行。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行查驗之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設單位處理，然后同建設單位進行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。物業(yè)的承接、查驗工作流程如圖5—1所示。

物業(yè)建成通過竣工綜合驗收

↓

物業(yè)管理企業(yè)組織人員進行承接查驗

↓

對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理

↓

物業(yè)移交

物業(yè)的承接、查驗工作流程圖

準備工作

(一)人員準備

物業(yè)的承接查驗是一項技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗前就應根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點，與建設單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。

(二)計劃準備

物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。

(1)與建設單位確定承接查驗的日期、進度安排;

(2)要求建設單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料;

(3)派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。

(三)資料準備

在物業(yè)的承接查驗中，應做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應根據(jù)實際情況做好資料準備工作，制訂查驗工作流程和記錄表格。

(1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等;

(2)承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表》等。

(四)設備、工具準備

在物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應根據(jù)具體情況提前準備好所需要的檢驗設備和工具。

二、物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式

(一)物業(yè)查驗的主要內(nèi)容

1.物業(yè)資料

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)應接收查驗下列資料：

(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(2)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。

2.物業(yè)共用部位

按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內(nèi)容包括：

(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面;

(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗;

(3)公共衛(wèi)生間、陽臺;

(4)公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。

3.共用設施設備

物業(yè)的共用設施設備種類繁多，各種物業(yè)配置的設備不盡相同，共用設施設備承接查驗的主要內(nèi)容有：低壓配電設施，柴油發(fā)電機組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)，排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。

4.園林綠化工程

園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗內(nèi)容。

5.其他公共配套設施

物業(yè)其他公共配套設施查驗的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗亭、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動中心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運動場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設施、信報箱等。

(二)物業(yè)查驗的方式

承接查驗不同于工程項目建設的竣工驗收，是在物業(yè)建設單位竣工驗收的基礎(chǔ)上，對建設單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項驗收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設施設備、園林綠化工程和其他公共配套設施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設施是否按規(guī)劃設計要求建設完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設施設備進行調(diào)試和試運行，還應督促建設單位及時解決發(fā)現(xiàn)的問題。

查驗的相關(guān)資料由建設單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進行必要的復核。物業(yè)管理企業(yè)應督促建設單位盡快安排驗收。建設單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷而影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)，物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行檢查。

1.觀感查驗

觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。

2.使用查驗

使用查驗是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。

3.檢測查驗

檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。

4.試驗查驗

試驗查驗通過必要的試驗方法(如通水、閉水試驗)測試相關(guān)設施設備的性能。

三、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理

發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設計方案不合理或違反規(guī)范造成的設計缺陷;施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗收檢查不細、把關(guān)不嚴;建材質(zhì)量不合格;建設單位管理不善，氣候、環(huán)境、自然災害等其他原因。對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。

(一)收集整理存在問題

(1)收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》;

(2)對《物業(yè)查驗記錄表》內(nèi)容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表;

(3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設單位確認，并辦理確認手續(xù)。

(二)處理方法

工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設單位提出處理方法。在實際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設單位進行針對性整改。

從發(fā)生原因和處理責任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應由建設單位督促施工單位負責。第二類是由于規(guī)劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題。這類問題應由建設單位負責作出修改設計，改造或增補相應設施。 (三)跟蹤驗證

為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。

物業(yè)管理企業(yè)應安排專業(yè)技術(shù)人員分別負責不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程項目則應繼續(xù)督促建設單位處理。

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（責任編輯：中大編輯）

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