為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》歷年來考試的重點(diǎn)，幫助大家提前掌握和復(fù)習(xí)物業(yè)管理師考試要點(diǎn)，以備迎接2014年全國(guó)物業(yè)管理師考試。

21.市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括：1)描繪市場(chǎng)區(qū)域;2)在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界;3)解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)。(多選)P141

22.在定義市場(chǎng)區(qū)域時(shí)關(guān)鍵要考慮：1)市場(chǎng)交通工具2)最主要的交通形式3)自然障礙4)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目5)經(jīng)濟(jì)和人口情況。P141

23. 影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素：①自然特征;②建筑阻礙、高速路或鐵路;③人口密度的大小;④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域;⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征;⑥發(fā)展的類型和范圍;⑦競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域。P141

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是通過信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來的一種活動(dòng)。市場(chǎng)分析的目的，就是將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并盡可能通過及時(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，來爭(zhēng)取最大的盈利機(jī)會(huì)。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用

1.開發(fā)商。市場(chǎng)分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。

2.置業(yè)投資者。置業(yè)投資者進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，置業(yè)投資者可以設(shè)計(jì)或修訂其房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略。

3.金融機(jī)構(gòu)。通過市場(chǎng)分析，金融機(jī)構(gòu)可以把握未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀走勢(shì)，為其制定參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的策略和戰(zhàn)略服務(wù)。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，市場(chǎng)分析能幫助金融機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)擬貸款項(xiàng)目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發(fā)貸款或抵押貸款)提供依據(jù)。

4.設(shè)計(jì)人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計(jì)人員，必須了解開發(fā)項(xiàng)目所面對(duì)的目標(biāo)市場(chǎng)，以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計(jì)，滿足市場(chǎng)需求。

5.營(yíng)銷經(jīng)理。在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場(chǎng)特征，并在此基礎(chǔ)上有針對(duì)性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

6.地方政府。不論是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場(chǎng)分析結(jié)果的支持。

7.租戶和使用者。租戶和使用者在進(jìn)行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時(shí)機(jī)與價(jià)格時(shí)，非常需要市場(chǎng)分析的支持。尤其是當(dāng)使用者的購買目的是置業(yè)投資時(shí)，更加重視對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系、租金價(jià)格水平、市場(chǎng)吸納情況和競(jìng)爭(zhēng)情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

8.物業(yè)管理者。市場(chǎng)分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場(chǎng)供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)測(cè)市場(chǎng)發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護(hù)維修、更新改良、改建擴(kuò)建、資產(chǎn)處置計(jì)劃或方案，適時(shí)調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。

(三)市場(chǎng)區(qū)域的確定

1.影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

①自然特征，如山地和河流等;②建筑阻礙、高速路或鐵路;③人口密度的大小;④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域;⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征;⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等;⑦競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域。

2.物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

(一)宏觀因素分析

(二)市場(chǎng)供求分析

1.供給分析：(1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來可能的供給。 (2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。 (3)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

2.需求分析：(1)需求預(yù)測(cè)。 (2)分析建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的主要物業(yè)項(xiàng)目。(3)吸納率分析。 (4)市場(chǎng)租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求。

3.競(jìng)爭(zhēng)分析： (1)列出與競(jìng)爭(zhēng)有關(guān)物業(yè)的功能和特點(diǎn)。 (2)市場(chǎng)細(xì)分，明確目標(biāo)物業(yè)的目標(biāo)使用者。

4.市場(chǎng)占有率分析

(三)相關(guān)因素分析

不同類型物業(yè)需要重點(diǎn)分析的內(nèi)容包括：1.居住物業(yè)。2.寫字樓項(xiàng)目。3.商業(yè)零售物業(yè)。4.工業(yè)或倉儲(chǔ)物業(yè)。

24.宏觀因素分析(多選): ①首先要考慮國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)特性;②還要分析研究物業(yè)所處區(qū)域城市發(fā)展與建設(shè)情況。P141

25.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要就影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀因素進(jìn)行分析。(單選)P141

26.市場(chǎng)供求分析(多選): 1)供給分析 2)需求分析3)競(jìng)爭(zhēng)分析 4)市場(chǎng)占有率分析 P142

27.需求分析(多選): (1)需求預(yù)測(cè) (2)分析建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的主要物業(yè)項(xiàng)目 (3)吸納率分析。就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè) (4)市場(chǎng)租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求 P142

28.制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：(重點(diǎn)多選)1) 物業(yè)管理師必須參加和主持 2) 發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與 3) 實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定 P144

29.計(jì)劃的用途(多選): (1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng);(2)書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素;(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程;(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí);(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題;(6)測(cè)量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效。 P144

30.物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式(重點(diǎn)):

物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃;中短期計(jì)劃介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期，通常為3 ~5年 ;長(zhǎng)期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。P145

31.編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作

(一)區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

(三)鄰里分析

(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析

(五)業(yè)主目標(biāo)，明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提。P146

物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容

1.建筑物管理計(jì)劃：(1)建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)。 (2)建筑物管理策略。 (3)物業(yè)檢查計(jì)劃。 (4)公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。

2.租賃計(jì)劃：包括租金方案和出租策略。

3.財(cái)務(wù)收支計(jì)劃：通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心

4.物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃

(1)物業(yè)績(jī)效評(píng)估指標(biāo)。

包括：①預(yù)計(jì)租值與實(shí)際租值的比較;②實(shí)際和預(yù)計(jì)的資本價(jià)值的增長(zhǎng);③收益率即物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)與其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較;④資本回報(bào)率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較;⑤凈收益即毛收益減去成本;⑥空置水平;⑦服務(wù)收費(fèi)水平;⑧拖欠租金和壞賬;⑨財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率;⑩對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。

(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。

最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現(xiàn)報(bào)告;定期的管理會(huì)議;通過電話通信或現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議等形式的定期私人接觸。

物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)

預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算。

32.物業(yè)現(xiàn)狀分析前詳細(xì)清查下列有關(guān)的項(xiàng)目并仔細(xì)記錄結(jié)果：P147

1) 建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋

2) 物業(yè)令人滿意程度如何

3) 可出租物業(yè)的吸引力如何

4) 建筑物的實(shí)體狀況如何

5) 建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何

6) 提供有什么樣的休閑、娛樂場(chǎng)所及設(shè)施

7) 土地與建筑物的關(guān)系

8) 建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么

9) 當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何

10) 當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。

33.明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提。(單選) P147

34.物業(yè)管理企業(yè)的首要責(zé)任是在物業(yè)維護(hù)、維修、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)所需的成本之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)钠胶狻?/p>

35.建筑物管理計(jì)劃的內(nèi)容，包括如下幾個(gè)方面：(多選)P148-149

⑴建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn);⑵建筑物管理策略;⑶物業(yè)檢查計(jì)劃;⑷公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。

36.物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及業(yè)主溝通計(jì)劃:

⑴物業(yè)績(jī)效評(píng)估指標(biāo); ⑵物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的溝通。P150

37.在物業(yè)管理中經(jīng)常遇到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算。(重點(diǎn)多選)P151

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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